购房宝典 退房：退房违约金

违约金指当事人过协商预先确定的，在违约发生后作出的独立于履行行为以外的给付。《合同法》规定，当事人应当按照约定，全面履行自己的义务。一方不履行自己的义务要承担违约责任。

《合同法》同时规定，双方当事人协商一致可以解除合同。你可以跟开发商协商解除合同。但是如果是由于不可抗力，不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。同时规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。什么是不可抗力？不可抗力是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。如果你现在的处境符合这种情况，你可以通知对方，告知不能履行合同。这时候可能会免除部分和全部的责任。

案例1：付定金后不想再购房该房

问题：我前天买房，先缴纳了20000的定金，剩余的首付房产商要求一个星期内缴纳，并且已经签了《商品房买卖合同》，但是现在女朋友不同意购买这个房子，所以我想咨询一下退房违约金是怎么计算的？比例是多少？是以我现在已经缴纳的20000为基数还是以总房款？

解答：要看您这边合同上签订的赔付比例是多少。目前有2种情况：

1、属于挞定行为。2万元定金不予退还。

2、按合同上违约金赔付比例来执行。这种方法较好。赔不了多少钱的。我有个别墅客户。109万。两个月的违约金才七千多。那照这样算的话。您应该赔不了多少违约金。第一金额少、第二时间短。

案例2：国家新政导致退房违约金问题

问题：我参加了今年沈阳春季房交会，看中处房子，家里给交了首付，可现在国家新政出台导致我贷款贷不下来，想买只能一次性付清，可我没那能力啊，没有办法，我必须选择退房，可退房涉及到违约金问题，要扣掉首付的10% 我不希望付给开发商违约金，毕竟不是因为我个人原因要退房， 是国家这破逼政策逼的我必须退房，这新政就没有说明像我这样办一半， 交了首付的人该怎么处理吗？

解答：这属于不可抗力的，你和开发商双方均无过错，因此根据《合同法》你无须承担违约责任，除非你与开发商的协议中特别约定了上述情况不属于不可抗力范围。

1、可以与开发商协商，更名给你相信的并且能够贷款的人（双方书面约定清楚，实际房屋属于你，你负责还钱，他负责过户给你），毕竟开发商是需要资金回笼的，你退房，他反而要往外掏钱。

2、申请商业银行的个人贷款或私营企业贷款（如果你有私营企业或个体工商经营执照），但是这种贷款期限一般是一年左右的短期贷款，不过国家的这次宏观调控房贷政策也是短期的政策手段，相信不会超过一年，到时你再申请按揭贷款就是了。