购房流程 退房：购房维权常见问题与案例

开发商做决策的时候，不仅要注意到房地产系统内的风险，同时还要注意到房地产系统外的风险，如房产新政，包括税收、还有加息等金融手段的风险。”上海市跃平律师事务所主任杜跃平表示，“要做好风险的模型分析。就像交通阻塞模型分析一样，要‘空转’，各种情形都要估计到。

指导律师：李律师，永兴房产律师事务所 　　

1、开发商收取选号费是否有法律依据？

李律师：开发商收取选号费的行为无法律依据。如果该选号费在双方未能签订《商品房买卖合同》，开发商应当无条件退还；若开发商不退环选号费，可通过向当地建委投诉或向当地县级人民法院起诉的方式维权。

2、开发商收取“订金”后，若开发商违约，是否应当双倍返还？

李律师：这是开发商欲规避法律责任的惯用做法。该“订金”与可以双倍返还的“定金”是不同的法律概念。《中华人民共和国担保法》规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。对于“订金”是否可以适用双倍返还的原则，目前没有相关法律依据。

3、开发商收取“定金”后，是否无论何种原因导致未能签署《商品房买卖合同》，都要双倍返还？

李律师：不是。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

4、开发商所取得的“五证”和“两书”，具体指哪“五证”和“两书”？

李律师：“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程开工证》、《商品房销售（预售）许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。其中“五证”属于行政许可的范围和性质，“两书”是开发商根据法律规定自行制作并提供给业主的书面材料。

5、开发商没有向业主出示“五证”，所签署的《商品房买卖合同》是否有效？

李律师：自2006年开始，北京市所有《商品房买卖合同》均需要通过网签的方式签署，如开发商没有取得“五证”或“五证”不全的项目，是不能通过网签的。如果开发商没有在签署《商品房买卖合同》前出示“五证”，购房人有权依法要求查看。如果购房人忘记查看开发商“五证”，也可以通过当地建委网站核实开发商是否取得“五证”。

案例：中国首例集体退房诉讼案判决

上海杜律师代理了87户“水岸蓝桥”业主针对开发商大华集团的诉讼，另有3位律师共代理了10户业主。两个原告的诉请基本相同：要求法院确认解除购房合约。法院采取的是分别立案、合并审理。

9月11日，上海市宝山区法院做出该案的第一例判决：准许解除预售合同；购房者除依照条款承担总房价款3%的赔偿外，承担因合同解除产生的一切相关费用。

这是中国第一例集体诉讼退房案。法院将在10月1日前把其他涉及该案的各户业主诉讼全部做出判决。“水岸蓝桥”的开发商大华集团也表示将按判决退还房款。据估计，败诉的大华集团将退还约1.5亿元购房款。

补充条款惹的祸

如果不是购房合同“补充条款第三条”，“水岸蓝桥”团退案的89位原告业主或许就没有退房、胜诉的可能。

89位业主多是在2005年春节前后买的房，当时单价约13000元/平方米，后来最低跌到约8000元/平方米，现在不到10000元/平方米，大致相当于降价30%。这批购房者的预售合同中有个“补充条款第三条”：“若乙方因自身原因提出解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，并承担由此产生的一切相关费用。”

该条款在房价高涨时有利于避免购房者频繁退房，但没有考虑到房价暴跌后的反作用：在相关业主看来，既然购房合同赋予了他们单方面解除合同的权利。提出退房符合合同规定，不属于“无理由退房”。由于合同没有约定“自身原因”，因此退房时无需向开发商说明理由。

从2005年6月起购房者开始“找说法”。在数度交涉无果的情况下，2005年11月，“水岸蓝桥”51名业主联合声明：要求解除购房合约，并称暂缓缴纳按揭月供。此举当时引起了社会各界的高度关注，被称为“团退风潮”；2005年12月，购房者于交房期限前向开发商递交了解约书面通知，并陆续恢复了银行按揭还款，寻求与开发商争议的司法解决。

蹊跷的是，开发商没有利用合同赋予的救济手段。在收到解除合同书面通知的30日内，开发商并未向法院提起诉讼，要求判令解除合同无效。按照合同，此举即视为对此无异议。开发商存在的程序失误被购房者拿来证明其接受合约解除的事实。

当然，开发商也不是那么不动脑筋。据了解，后来“水岸蓝桥”合同里的“补充条款第三条”悄然消失了。

被告解释“霸王合同”

今年4月的庭审过程中，原告与被告先就大华集团是否正式得到了解除合同的书面通知展开了争辩，随后转入法庭辩论。法官提问：“根据补充条款第三条，原告是否有权解除合同？被告没有起诉，是否意味着自动解除？”

开发商的代理律师对该条款提出了独特的解释：“‘补充条款第三条’是对购房人因自身原因提出解除合同的限制型约定，事关‘违约条件和违约责任的承担’，而合同解除的权利或继续履行合同的权利在我公司。”

换言之，如今购房人无论因何原因均不可提出解除合同。如果提出，即为单方面违约；提出解约而违约的原告在赔钱后，还有继续履行合同的义务。并称合同已“最大程度维护了原告在合同中的权利”。

胡钦福律师是上海市政府律师资源团的成员，在信访办接待了水岸蓝桥业主之后成了八户人家的代理律师。他认为购房合同已经解除，因此，诉请不是法院判令解除购房合同，而是就此向大华讨要退款及利息。他报出的数字预先扣除了3%的总房价款。

“当事人行使了解约权，就要承担相应的违约责任。”胡钦福表示。

“该条款并没有说提出解除合同即有权解除，仅仅是说承担赔偿责任，赔钱。”大华代理律师、集天成律师事务所的崔鸿祥称。他承认“合同对当事人违约采取了比较严格的做法，限制当事人不要轻易违约。”

而原告律师则认为：被告方签订的是其制定好的合同，没考虑到房价下跌时的风险；况且，法律上没有“提出权”的概念。既要赔又要继续履约，这样解释是“霸王合同”。

大华方面在庭审中还表示：“自身原因”要讲个明白，但对一位原告介绍的“自身原因”则以“没有相应的事实依据”而拒绝接受。

法院判决余波未了

如今法院判决的退房程序是：购房者在判决生效日起15日内办理注销所购房屋的抵押登记；办妥注销当日，大华公司返还购房款(扣除3%的赔偿)。此外，案件受理费双方各付一半。

这引起了原告方的异议。“解除合约应该从2005年11月起算，之后的巨额银行利息是大华方面拖延退房造成的，为什么让我们承担？”一位业主告诉记者，他们将就利息损失、诉讼费等与开发商继续讨说法。按照一套房子贷款七成来算，每月银行利息要四五千，算来这笔钱也在五万元上下。

按照当前判决，退房者们除了要交房价3%的罚金，纠纷期间每套房子平均4万多元的按揭利息、一半诉讼费、律师费、资金占用的损失……每套房子的成本达到10余万元，还不算上一年奔波、四处活动的精力。这表明，诉讼不是解决此类纠纷成本最低的办法。

“退房有三种：一种是合同有约定，由法院、仲裁委来判，我们是第一例；第二种是合同没有约定的，无理由退房，那是不对的。”杜跃平表示，“但协商解决是最好的。金地集团某楼盘、还有嘉定新城某楼盘，遇到类似情况就是和购房者协商解决的。开发商前期有利润，让利于民也是应该的。”

在他看来，大华集团在去年6月份刚开始跟购房者协商的时候，没有利用当时房价下跌有限的机会做到这一点。