关于认购，本站曾刊发过有关认购的文章《走好购房的第一步———认购》和《应对四种认购陷阱》，受到了购房者的很大关注。但时至今日，关于认购的纠纷依然有增无减。为此，京华地产将分两期向读者全面介绍认购知识。

首先要重视认购

购房的过程一般包括四个环节：资信审查、签订认购书、签订合同、收房。其中最基本的一个环节就是签订合同，也是最为购房者所重视的一个环节。但是这四个环节并不是彼此独立的，而是相互联系的，可以说是一环套着一环。其中上一个环节没有处理好，就会影响下面环节的处理。

相对于合同的签订来说，签订认购书就是其购房过程中很重要的一环。认购书签订的质量直接影响到合同签订的效果。比如有的认购书中这样规定：“认购方应在15日内与卖方签订购房合同，否则定金不予退还。”很多购房人简单地认为，我到时过来签约就是了。但实际上，合同的签订并不仅仅是签名，而是涉及诸多条款的谈判。本来谈判双方的地位是平等的，如果就任一条款达不成一致，可以不签合同。但在有前述认购条款的情况下，开发商往往会以认购方系拒签合同为由没收定金的方式相威胁，认购方被逼无奈，只能接受含有不平等条款的合约。

通常在具体的实务操作过程中，购房者经常是在认购之后才去找律师，因为合同已经签不下去了。从收费的角度来说，相比认购之前就请律师，尽管律师服务少了一个环节，但收费反而要更高，因为一个不利的认购书会大大增加签约的难度。所以说，良好的认购是成功签约的一半，购房者一定要像重视签约一样重视认购。

正确认识认购

要处理好认购环节，就必须了解认购。关于认购的性质，目前的看法并不完全一致。一般认为，相对于正式合同而言，认购具有预约的性质，所交付的定金具有担保的功能。但定金的作用并不完全一样，按设定的目的、性质和效力的不同，定金可分为下列类型：成约定金、证约定金、解约定金、立约定金和违约定金。从签订购房认购书的目的来看，认购的定金应属于立约定金。所谓立约定金，是指当事人在订立合同前，为保证正式签订合同而约定的定金。立约定金一般适用于需要较长过程所订立的合同，其目的在于保证当事人能够最终订立合同。

认识认购，还必须了解关于定金的法律规定。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”但对于什么是“拒绝订立”，并没有更具体的解释，在实务当中可能会产生分歧，如因双方对于具体条款的分歧而没有签订合同是否属于“拒绝订立”，属哪方拒绝。实际情况往往对认购方不利。此外，《商品房销售管理办法》第二十二条第二款规定:“符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”

越过认购签订合同

在房地产市场上，先交小订，再交大订，最后签正式合同，这已经成了惯例。从开发商的角度来说，签了认购，合同就算成功了一半。之所以会出现这种情况，就是前述所说的定金的功劳。即使有时候，依照法律规定应无条件返还定金，开发商也往往设置种种障碍（如退款需要经理签字，而经理又恰好不在等），增加认购方索回定金的成本，从而使购房者放弃这样的想法。

购房人应该知道的是，认购并不是签订合同的法定必经步骤。如果条件允许的话，可以不签认购而直接签合同。这样做的最大好处在于，在与开发商的谈判中不至于因为定金的问题而使自己处于被动的地位，可以从容地与开发商谈判。购房者要这样操作，应该注意如下问题：1.不能是热销楼盘，对于热销楼盘，如果不交定金，房子往往保不住；2.将谈判内容事先准备充分，从而节省谈判时间，快刀斩乱麻，拖得越久越不利。 王是坪尹秀超