“9·29新政”把首次购买90平米以下住宅的首付比例从两成提高到三成。这对于目前北京动辄上百万元的房子来说，意味着本来就“银两”不多的购房者需要再拿出至少10万元。最近，多位购房者致电记者，称开发商在合同中都规定了数额巨大的违约金，比如没收20万元的定金、违约金为总价的20%等。他们咨询，因政策变化而导致的风险或损失该由谁承担，退房能否要回已交定金等问题。
【个案】
28万元违约金？
今年9月份，刘先生相中了大兴某项目，随后摇到号。9月24日，刘先生到售楼处，交了20万元的定金，然后签了认购意向书。刘先生回忆，意向书明确写着必须5日之内将首付款交齐，签订购房合同，如果不交首付款，这个定金就没了，如果晚交，要每天交一定的逾期费用。同时，在9月24日至29日期间，销售人员曾经给他短信，告知他首付比例可能由20%提升到30%，提醒他多准备些钱。“9月24日前，销售人员从没有做过相关提醒。”
刘先生想到如果首付提高一成，他不可能凑齐，但又担心毁约则20万定金“打水漂”。直到9月29日，他补交了8万多元，签了合同。
未料当天晚上，国家进一步出台房地产调控政策，将首套房的首付款比例由20%调整到30%及以上。刘先生也将面临补交14万多元的一成房款，这对他来说，几乎是不可能完成的任务。
“第二天就和销售人员沟通了关于退房的事情，销售人员说不可能，因为在补充协议中，明确地说了，即使是房地产政策发生变化，也要执行合同，否则违约金就是先前已交的20%首付。”刘先生说很无奈，还有几个购房者与他情形相同的也都不知道应该怎么办。
【律师支招】
可使用显失公平原则维权
根据刘先生提供的预售合同贷款补充协议中的内容，“因贷款政策变化，贷款机构要求补充资料或增加首付款，买受人在接到贷款机构或出卖人通知七日内仍不按要求办理的，出卖人可扣除买受人该商品房总价款的20%作为违约金”，中国政法大学民商经济法学院副教授赵红梅告诉记者，刘先生已经不能使用“情势变更”原则来维权了，“因为合同上已经明确地规避了这个内容”。
开发商要求刘先生签订的补充协议是格式条款，按照《合同法》对格式条款的解释，开发商在要求刘先生签订补充协议时，必须对刘先生进行提醒和说明，至于如何证明提醒和说明，通常采用的方式为使用黑体字印刷，或者要求在该内容下单独签字。“刘先生在合同每页上都签了字，这可以说明他已经阅读了相关页的内容，他说当时人多，销售员催促等理由，都不足以成为证据”，赵红梅说，“但是可以使用显失公平原则挽回一定的损失。”
北京市亿达律师事务所王泽希律师也认为，总房款20%的违约金过高，可以使用显失公平的原则为购房者维护权利，但是法律上对于公平并没有严格的定义，究竟什么是公平，还要看法官的裁定。
可请求减少违约金
虽然刘先生认为签订的合同显失公平，但在实际情况中，很可能的结果是刘先生不能全身而退，而是要交一定的“学费”。“根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第十六条内容，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”，王泽希律师解释，“比如说一方的实际损失为10元，违约金如果是13元以内，可以接受，如果是15元，就可以请求减少”。至于究竟开发商的实际损失是多少，则需要开发商自己举证。
不过，也有律师在私下告诉记者，通过诉讼途径来完成退房，可能并不是一个好的选择，“首先是时间成本，一审3个月，不服的话，二审6个月，执行程序还要6个月，这个要看对方是否配合，费用成本上，即使购房者胜诉，诉讼费是由败诉方承担，律师费则还要由本人承担”，这个也是购房者在退房时不得不考虑的问题。
【建委热线】
建议双方协商解决
记者查证北京市房地产交易管理网显示，刘先生所购房源的楼盘于9月24日前的三天内取得销售许可证。多位购房者也确认开发商并未有提前收取定金或者排号款的违规行为，但表示“动辄20万元的定金数额并不算少”。对此，记者致电北京市建委的热线，得到的答复是：定金数额的多少为开发商与购房者自行约定，建委对此没有任何规定，至于如果出现问题，建议双方协商解决。
■相关问题
退房者胜诉不能作为其他人的参照
李小姐：我9月中旬买了套七八十平米的住宅，当时可以首付两成。但新政策出台后，开发商要我补交一成首付。我没办法再凑齐那十多万元，但销售人员说，要么选择凑齐首付，要么选择赔偿20%违约金，才可退房。我关注到通州一个购房者情况跟我相似，法院判购房者胜诉，开发商也应返还其定金和预付款共10万元。我想知道，我是否可以依照这位购房者的例子来处理自己购买的房子呢？也可以像这位购房者一样获得胜诉呢？
【解答】
中国政法大学民商经济法学院副教授赵红梅：中国不是判例法的国家。有购房者胜诉的结果也并不能作为其他购房者参照的标准。不过同一个法院也会相互协调，不会出现太大的差异。但是，在实际的诉讼过程中，律师的诉讼技巧与举证也都可能对案件最后的结果有影响。
