刚传出贷款买二套房首付不低于五成的消息，4月16日，中国工商银行即开始实行差别化房贷政策。但在广大购房者看来，还有许多问题悬而未决：之前向银行提交的房贷申请将按什么标准审批？二套房贷的界定标准是什么？银行业务是否会受到影响？记者对这些问题进行了采访

不同银行有不同缓冲期

4月16日，工行率先正式实行差别化住房信贷政策。昨日，记者与工行广西区分行营业部信贷部门人士取得联系，相关人士说，他们已接到总行通知，16日当天已停止原政策办理房贷审批，新政出台至今，还没有办理过一单房贷。该人士说，新政来得急，他们虽然事先知道总行将推出房贷新政，但没想到来得这么快，这么突然。目前文件还没到达各分行，只是做了口头通知。

17日，记者走访工行广西区分行个人贷款中心。因为是双休日，偌大的大厅只有值班人员，并没有看到来办贷款的人士。个贷中心一位工作人员说：“通知来得太急，有些客户已递交资料，但因资料不全，还没审批，看来也得按新政实施了。”

一位买房市民无奈地对工作人员说，他已签下合同，本来以为能够按第一套房二成首付的政策办理房贷，但现在新政出台，依据他的情况，只能办理三成首付，好不容易凑齐的首付又要面临较大的资金缺口。已于4月9日与银行签下贷款合同的徐先生则大吁一口气，他很庆幸赶在新政之前办了房贷，虽然目前手续还没完全办完，但起码通过了审批，不用担心受房贷新政影响。

业内人士认为，以往国家的房贷政策出台后，银行都需要一点时间来制定相关的细则，各个银行的缓冲时间可能会有所不同。工行此次实施新规的时间如此快，可能与该行房贷业务量比较大有关。据透露，其他银行关于房贷新政的细则也将在下周推出。

某商业银行一位从事个贷业务的经理建议，市民不要冒险抢搭房贷“末班车”，虽然不同银行执行新政有缓冲期，但不保证房贷申请可以顺利获得批准。

一位来自股份制银行个贷部门的人士在接受记者采访时称，此次严厉的房贷新政，对小银行来说或许是一个机遇。此次房贷新政的实施，预计小银行的缓冲时间也会比大银行要长，短的估计也有一周，慢的可能在“五一”前都还能提供相关优惠。

如何认定第二套房？ 

关于如何界定第二套房，市民也非常关心。工行广西区分行营业部信贷部门人士表示，如果购买第一套房时是向银行贷款购买，无论是否已提前还贷，再次购买住房，都将认定为第二套房；而如果购买第一套房时是一次性付款，那么再次购买，并向银行申请贷款的话，按第一套房享受房贷。

老公婚前贷款买了房子，婚后以未贷款买房的老婆名义再贷款买房，是否可按照第一套房的首付和利率贷款？银行方面认为，二套房是以家庭为名义的，这种情况其实已经属于贷款买第二套房，因而适用二套房贷的政策。

在生活中，离婚后再买房子的情况也不少。银行业内人士介绍，如果夫妻结婚时一方或者共同贷款买了房子，双方离婚后不管是谁再买房子，同样视为贷款购买第二套房子，首付至少也要五成。

对于卖了第一套贷款买来的房子，再买房子的情况，同样将被银行认为是家庭的第二套房子，不能享受首套房的优惠政策。

被称为“史上最严厉”的房贷政策出台后，抬高了人们贷款买房，尤其是买二套房的门槛，银行的个人贷款业务也会受到影响。银行会如何应对呢？银行工作人员认为，对银行来说，个人房贷业务量可能会在短期内萎缩，但购房的刚性需求仍然存在，他们仍可保持一定的业务量。

邕城部分银行人士仍然对南宁的房价保持谨慎乐观，因为目前想买房子的人还是很多。据了解，虽然有的房地产开发商很想把房子卖出去，但也有的开发商在楼盘的前期销售中就已经收回了本钱，卖房压力不大。

“二套房用公积金”能省钱

面对越来越严厉的房贷政策，如何买房更省钱？已贷款买了一套房子的南宁市民郭女士，虽然近期准备为孩子买一套学区房，但她听闻房贷新政出台后并不心急。因为购买第一套房子时郭女士还不能使用公积金贷款，她不得不承受商业贷款相对较高的利率。现在，她觉得自己是“因祸得福”了，因为公积金目前还没有首套和二套房子之分，所以这第二套房子，郭女士准备用利率更便宜的公积金来贷款。买第一套房时的商业贷款，郭女士在前两年还申请转换成了7折利率，每月的还款额反而越来越少了。不过，她也因此对第二套房子的选择更为慎重。

“首套房用商业贷款，二套房用公积金”的方法，同样适用于第一次购房的市民。因为现在申请商业房贷，第一套房的首付比例只有三成，利率还可获得优惠。以后要买第二套房子时，商业利率1.1倍是6.534%，比公积金3.87%的利率高了2.664个百分点。第一套房用公积金贷款，表面上看节约了利息支出，但贷款购买二套房时用商业贷款付出的利息将高出更多。相比之下，“一套房商业贷款，二套房公积金”更划算。