浑南新区曲先生问：我前些日认购了第二套房，当时合同约定首付30%，剩下的银行按揭付款。可自从房产新政出台后，银行按揭一直没有批下来。现在要求首付50%，我承担不起。请问可以解约吗，定金是否能拿得回？

　　这位读者反映的是目前国家政策变化影响到按揭贷款的比例提高后能否解约的问题。在此提醒在政策节点过程中购房的消费者注意以下几方面。

　　首先，签订认购书和购房合同的时候要注意付款方式和期限的约定。若在签合同时把政策因素考虑进去并以书面形式写入合同中，则政策变化后购房者可依据合同条款解除合同。

　　其次，购房者在签购房合同时没有将政策因素写成合同解除条款，或者在合同中没有类似“因银行原因导致按揭贷款不能发放或不能依申请足额发放”如何解决的内容，购房者可依情事变更原则、《合同法》、合同法解释及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定行使合同的解除权；或可循法律途径诉请确认解除合同，返还定金。

　　购房者在诉讼确认合同解除时应着重注意，银行无法按时足额发放贷款是完全因为政策变化的影响；还是购房者自身也存在一定过错导致政策变化影响了房贷时间和金额，例如：购房者没有在合同约定期间去递交办理银行按揭的相关材料，导致银行审批程序迟延，而在此期间，国家下发房产新政，导致银行无法按期足额放贷。若是上述第一种情况，法院一般会支持购房者的诉请；若是第二种情况，法院行使裁量权的结果未必是购房者胜诉。

　　再次，我国《合同法》第95条规定了解除权行使的期限，目的就是要督促解除权的及时行使，使合同关系得到尽快的确定和稳定。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，解除权的行使期限为一年。在此提醒购房者，若该期限经过，则解除权灭失。