四、关于最高额抵押权登记

最高额抵押是国际上比较通行的做法，国外占了抵押的一大半，我国的苏南地区现在办理的抵押也已有一半是最高额抵押。最高额抵押在《担保法》中也设立了，但我市还未办过。《房屋登记办法》设立了最高额抵押权设立登记、变更登记、转移登记、确定登记四个类型的登记。今后金融机构可以多开展这方面的业务。我做生意一年进货几十次，我要借钱，有钱就要还掉，不可能把所有的钱放在家里，多次还款、贷款都要跑到房产局来，你麻烦，我也麻烦，于是我和银行约定，2008年12月31日前，我向你这个银行发生的所有贷款，都用一个抵押物来担保，但我累加起来，贷的数额有一个最高限额，这个最高限额不应该超过我抵押物价值，这就叫最高额抵押。这对金融机构和借款人都是有好处的。一是你可以几次贷款都不用来登记了。二是抵押人经常是用一个很大的抵押物来担保一个很小的债权，我要用钱才向你贷，我的钱回笼了又把钱还给你，因为要付利息，12月31日未到，虽然钱还了，但你不能注销，新的债权还可以不断设定，直到12月31日发生的债权仍属于但保范畴。因此，最高额抵押制度就有利于简化交易程序，降低交易成本，提高交易效率。

下面重点介绍一下最高额的抵押权确定登记。这是个新名词，在行使最高额抵押权时，其所担保的债权必须从不特定变为特定，其所担保的债权从不特定为特定后，最高额抵押权即变为一般抵押权，这就要办确定登记。什么情况下要办理确定登记呢？根据《物权法》的规定，主要有以下情形：

第一，约定的债权期限届满。一般是担保的期限，约定到什么时间为止，比如到2008年12月31日最高额抵押权确定，就是这些债权，不能再增加了，这个就是确定。

第二，如果最高额抵押合同中没有约定期限，那么两年后。这个两年从哪天算起，到房产局登记那一天开始，过了两年再发生的债权就不属于担保范围，这个也可以确定。

第三，新的债权不可能发生，即意味着抵押权人的债权已经确定。

第四，抵押财产被查封、扣押。在此种情形下抵押权的债权确定。法院查封设有最高额抵押房屋，应该通知债权人。

第五，债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销。

有以上五种情形之一的，就要拿原因文件到房产局来办理确定登记，确定登记后，这个抵押权就变为一般抵押权。确定之后发生的债权就不再属于担保的范围。