“加减乘除”去库存——郴州多措并举去库存的样本解析

这是来自郴州市房产局和市统计局的一组统计数据：

今年1至5月，全市完成房地产开发投资61.5亿元，同比增长18.1%，总量居全省第3位；销售商品房面积148万平方米，增长31.6%，销量总量居全省第4位，销售增幅居全省第5位，销售金额53.4亿元，其中市城区销售面积92万平方米，同比增长38.1%。

全市商品房库存减少74.1万平方米，库存总量比年初下降了21.8%。

“去库存”是今年的经济热词，湖南“南大门”郴州如何走出房地产去库存新路呢？

勤做“加法”：以棚改带动去库存

“补偿的项目和标准都细化到了门窗的各种类型，还有什么不能补？”今年3月以来，郴州人的微信朋友圈都在转发一条《郴州棚改补偿出台具体明细》的消息。

这条消息透露出来的信息就是郴州市今年将棚改货币化安置作为房地产去库存的主战场。

郴州东西街口棚户区改造是市中心城区4个重点棚改项目之一，也是棚户区改造货币化安置的示范项目。这些棚改区的居民直接受益于我市今年新出台的《郴州市市城市规划区棚户区改造管理实施暂行办法》、《郴州市市城市规划区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等3个文件。

货币化补偿的优惠政策可以说是前所未有。在这些文件中，推出了棚改居民选择货币化补偿的，按被征收房屋面积给予300元/平方米奖励；一年内在市城区购房的，再给予600元/平方米奖励等9大优惠政策。根据测算，国有土地上房屋被征收选择货币化安置的，如果享受全部的优惠政策，50平方米以上的补偿单价达到了5600元/平方米，50平方米以下的达到了6700元/平方米。

为了给棚改户有更多房源的选择，市房产局积极建设“房屋超市”，线上线下可以实现同步交易；还在棚改现场组织规模不等、不同地段、不同类型、不同价位的楼盘展示会，打造“永不落幕的房交会”。

此外，市房产局还创造性的推出了“房票”流转机制。“房票”就等同于现金。棚改户可拿“房票”直接用于抵缴购房款，鼓励棚改户购买库存商品房，体现出“郴州特色”。

根据棚改三年行动计划，全市棚改货币化安置率总体达到50%以上、市中心城区达到80%以上。今年我市城市棚改任务25818套，截至5月底，已开工17159套，开工率66.5%；货币化安置9066套，占年度任务的68.8%，在全省位居前列。省住建厅在情况通报中，肯定了郴州的工作。

市房产局领导介绍说，上半年，很多棚改项目还在完善前期工作；到下半年，棚改货币化安置将大量实施，对去库存的效益将集中发力显现。

巧使“减法”：为企业减负去库存

我市一方面以棚改推动去库存，另一方面通过“减法”，为房地产企业和购房者减负。

为了帮助房地产企业减负，我市多措并举，连续打出了去库存的“组合拳”：对库存比较多的房地产开发企业鼓励他们改售为租，化解库存，对投资库存商品住房开展住房租赁业务的企业，其三年内所缴纳的营业税、增值税、房产税、所得税给予适当奖励。

近期，市政府又在已有优惠政策框架内，进一步研究减轻开发企业前期资金压力，房地产开发项目所涉行政事业性收费和政府性基（资）金实行分段分批计缴，在颁发商品房预售许可证时缴纳50%，预售证颁发后一个半月内再缴纳30%，剩余的20%在当年12月20日前缴清；服务性收费按省、市文件的最优惠标准执行。清理涉及房地产的各类保证金、押金，上级文件明确予以取消的，不再收取；降低投标保证金、土地出让保证金等的收取标准。

在楼市，企业兼并重组步伐加快、成效初显，一些品牌好、实力强的企业“接盘”困难项目，如恒大地产成功接盘“一品城”改名为“恒大帝景”。部分开发企业调整营销策略，推进电子商务，以价换量，适当降价加快存量消化。

进一步发掘老百姓的购房潜力。认真落实国家有关个人住房金融、税收等各项优惠政策，调整房地产交易环节契税、营业税，进一步降低了居民购房的成本。市房产局与市农业银行加强合作，落实政策，解决了农民购房贷款问题；试行对进城务工人员、自由职业者、个体工商户等新群体的住房公积金缴存和贷款业务，扩大了住房公积金制度覆盖面。

善借“乘法”：用政策促进去库存

“今年政策真好，抓住这个机会，看房买房去！”今年以来，在郴城购房的市民当中，都流传这么一句话。

市民所提的政策，就是我市发挥政策引导的倍增作用，出台的一系列去库存、稳市场、惠民生的优惠政策和具体举措。房地产关系到民本民生，关系到经济金融，是构成经济大厦的基石。房地产去库存政策的制订和出台必须站在这个高度，对房地产市场进行长远谋划，才能促进房地产市场稳定健康发展，维护最广大群众的根本利益。

我市准确把握郴州房地产市场的脉络后，相继制定和出台了《关于促进住房消费的实施意见》、《关于贯彻省住建厅促进全省房地产市场平稳健康发展意见的实施意见》、《关于房地产去库存工作的实施意见》等一系列优惠政策，推出“市城区购房契税50%奖励”、“公积金可贷可取”、“无障碍落户就学”、“保护农村居民进城购房后在原户籍地的所有合法权益”等一系列利好政策。

在去库存工作方面，我市也制定了货币安置去库存、制度改革去库存、转型升级去库存、消费刺激去库存、调控供应去库存、环境优化去库存、政策优惠去库存等7大类、21条具体举措，极大地释放出惠民红利，激发了购房热情。

运用“除法”：以调控开发去库存

“十二五”期间，我市房地产开发投资、商品房施工面积、销售面积年均增长23%、28%、18%，房地产业对地方税收的贡献度年均保持在30%以上。到去年，全市商品房销售总量518.6万平方米、投资总量194.4亿元，均居全省第三位。但商品房库存也历年累积。据统计，全市现房库存消化需1年，总库存消化需3年。

根据国际经验，一个城市须有10%左右的库存为合理区间。据此，我市出台了《郴州市人民政府关于房地产去库存工作的实施意见》，计划用三年时间把房地产库存去化到合理的区间。

为此，我市落实我省“严格房地产开发土地供应，化解商品房库存”的要求，积极从源头上遏制新生库存。在宏观调控管理上，组织市、县两级同步编制了城市（县城）住房建设规划工作，以规划控制房地产开发用地总量、开发规模和开发节奏，从供应端调整市场供需结构，引领房地产开发科学有序发展。

今年1至5月，市中心城区成交国有土地14宗，土地出让面积23.5万平方米，其中住宅及商业用地面积6.7万平方米，同比减少75%；房地产开发新开工面积204.6万平方米，同比下降11%，新生库存有效下降。