“物业税今年内试点实征的可能性很大。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌4月27日对《第一财经日报》表示。

　　国务院4月17日发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求：“财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。”作为政策组合拳中的有力一击，物业税备受关注。

　　时机已经成熟

　　由于房价的非理性快速增长，最近一段时间以来，关于物业税即将开征的消息甚嚣尘上，物业税、房产特别消费税、住房保有税等诸多名词不断涌现。

　　“这些提法都是针对住房保有环节征收的财产税，本质上是一样的。”中国房地产集团公司原董事长孟晓苏表示，目前在我国房地产税制中存在的问题是：交易环节收税多、保有环节不收税，“这是由于原来的房产保有人都是单位不是个人，保有税无从征起。”

　　如今，这一状况早已发生了巨大变化。

　　“现在，个人购买房产已经成为主流，同时还出现了房地产过热和房价上涨过快。”孟晓苏认为，“这时，就有必要运用税收手段影响住房资源配置，通过征收物业税来保持社会公平。”

　　而从整个经济大环境来看，“2009年下半年以后我们在经济上的信心越来越足了。”财政部财政科学研究所所长贾康认为，在这样一个经济持续上升的时期，进行这样一种税制改革，能够使房价企稳，而不会对整个经济造成较大影响。

　　其实，“物业税”由来已久。早在2003年10月召开的中共十六届三中全会上，物业税便首次出现在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》中。该决议提出，要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。

　　随后，财政部和国家税务总局先后分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、天津等10个省市的32个县、市、区开展房地产模拟评税试点，即“空转”。

　　首批空转试点距今已达6年之久，而目前尚无一个地区将物业税“由空转实”。

　　无法直接抑制高房价

　　自2009年下半年至2010年一季度以来，全国房地产市场虚火过旺，甚至个别城市的个别楼盘出现了一个月内房价翻番的现象。

　　于是，物业税被社会各界视作平抑房价的“利器”，有关“物业税开征”的呼声也越发高涨。

　　“物业税的开征对抑制房价的快速上涨并不会起太大的作用，但可以抑制一部分人过度的投资购房需求。”孟晓苏认为，物业税对于楼市正常的投资性需求仍然不会产生影响，“但并不能因此反对物业税的推出，因为物业税更多的是从社会公平的角度来进行调节的。”

　　孟晓苏的观点也是大多数房地产业内人士所认同的。

　　顾云昌就表示，物业税的征收是令房屋持有环节的成本增加而产生挤出效应，使得炒房的现象得到遏制。顾云昌认为，能从根本上解决房价过快上涨的方法，显然是增加供应。

　　孟晓苏认为，地方政府“以地生财”是不可持续的，“如果征收物业税，将为地方政府提供长期的源源不断的税源。”

　　相关环节仍需理顺

　　物业税空转多年却迟迟未能落“实”，顾云昌直言，是因为“目前仍然存在许多困难”。

　　“比如包含区位、面积、户型结构、财产登记日等在内的房屋资料这一庞大数据库建立，税务、规划、房产等相关部门的数据尚未联网以及房产评估等方面还是有不少问题的。”顾云昌说。

　　SOHO中国董事长潘石屹尽管是征收物业税的赞成 (论坛 新闻)者，但他同时认为：“目前，一些说法认为，物业税的征收应该从商业地产开始。但我看恰好相反，因为我们国家的资产税是对写字楼和商铺征收的，但对住宅是免征的。”

　　而在孟晓苏的建议中，物业税在制度设计方面已经较为健全。

　　“我具体的建议是分四步走：第一步是商业地产实行‘税制平移’，即将商业地产中的‘土地使用税’和‘房产税’合并为‘物业税’；第二步是对小产权房征收物业税，这是将小产权房合法化的最好办法，按照物业价值的1%~3%的准税率征收年税，小产权房的持有者能够接受，全社会也能接受；第三步是对高档房和豪宅征物业税，也按1%~3%的标准税率征收；第四步是向普通居民征收，可采用0.3%~1%的优惠税率。”

　　对于目前有专家提出的对于二套、三套房征收物业税而对首套房免征，孟晓苏认为无此必要。“如果区分一套、二套会引发一系列的社会问题，不如全部征收，而从税率上有所区别。”而在估价标准上，孟晓苏表示，为了减少征收物业税的阻力，建议按照“购置原值”缴税。