讲师名片：任志强，北京市华远地产股份有限公司董事长，华远集团总裁，同时兼任北京市商业银行监事、新华人寿保险公司董事，在房地产界具有极高的知名度。
中国房地产的每个动静，每次变化，几乎都有一个人的声音在伴随，同时此人的每一个观点都会引来民众的广泛关注和质疑，这个人就是华远集团总裁任志强。他被人们称为“任大炮”、“全民公敌”。
上周六，任志强带着他的第三本书《任你评说》风尘仆仆从上海赶到杭州，参加由蓝狮子读书会等承办的“2010浙江青年大讲堂”。以口出狂言出名的他，这次也不忘强力向“新政下的中国房地产”开炮。
房地产就像爱情一样
没有人能够说得清楚
在我们业内，冯仑先生曾经说过一句话：房地产就像爱情一样，每个人都在讨论。从老人到孩子，都在参与这场爱情的讨论。但是爱情最终能给人们留下来的最深记忆可能是没有爱情，或者是没有结果。比如说国内流传最广的梁祝，两个人都准备变成蝴蝶，七夕会，两个人都隔着银河。似乎没有人能够说清楚爱情到底是什么，我们今天房地产就变成了似乎永远没有人能够说得清楚的东西。
未来房价不会暴跌
在今年的新一轮房地产调控中，“限贷”、“限购”等由政府主导的行政手段不断出台。 大家一定最关心未来房价的走势，我认为，各种房产新政出台，抑制了需求，但未来房价总体趋势还是上涨的，不排除个别楼盘会出现下跌，但此前有声音说房价会下跌30%甚至50%，那是不可能的。
从全世界情况来看，80%的人口集中在离海岸线20公里距离附近，中国也是这样，30%国土面积上住了90%的人口，原因是沿海地区有利于经济发展，而且教育、医疗和其他的市场基础资源暂时不可能全部配备到所有人中去，这导致还是生活在大城市最好，人口一定是向城市集中的，人口向城市转移，就会产生对楼房的需求。这个趋势是不可能改变的。
所以在这种趋势下，你今天买了明天一定比今天还贵，我说的这个明天是“长期的明天”。因为土地越来越贵，房子怎么会越来越便宜呢？不现实。当然我们不希望暴涨，暴涨政府一定会发怒，政府就会采取措施。
不过，从股市来说，每个人都想抄底，买房也一样，其实大家的心理真的是买涨不买跌，所以很难在最底部的时候出手。也许有时候有人碰上了，但是从长期规律来说不要去抄底，这个底没有人能抄得住，神仙也不行。
我个人觉得中国房地产市场什么时候会跌？其实我已经说了，趋势是涨，跌通常有三个因素：一个是我们的住房普及率在1∶1.1以上的时候，就是每一个城市家庭就有一套城市住房，他就不需要改善了。包括有棚户区改造，有很多房子没有卫生间和厕所，那就是得改，所以这是一个建设过程。第二个有没有后备力量进入城市，也就是城市化率到多少，一般来说65%以上到80%之间，这是缓慢增长的过程，65%以上就是大头进城了。中国比较特殊，中国农民如果不变成城市人的话，农村土地没有办法集约化生产，没有办法提高收入。我们现在人均1.32亩耕种面积，你要把4亿多农民变成城市人的时候，这个土地才够用。所以现在我们重点解决的也是城市化率和农村变成城市的重要问题。在这种情况下，我认为房价是不可能跌的。
你的房子不断增值
你怎么是奴隶呢
我曾说过商品房是给富人盖的，有些媒体把它变成房子是给富人盖的，于是很多人说你太黑心了，只给富人盖房子。其实我认为，房子是给人住的，不分穷富，但商品房是按消费能力享用的。
商品房具有金融与投资功能，首先土地就是房地产本身的一部分；然后是房屋，把土地变成房屋就变成了增值；第三是现金流，人们通过房屋的出租或者是通过房屋的买卖产生一个现金流，就形成了一个不动产的结构。更重要的一条是它的投资功能和金融功能，就是投资收益，因此最大的房地产商不是把房子建了就卖掉，而是把房子存起来在经营过程中实现升值的。
在杭州房子里面从开盘价到现在涨价过程当中，是开发商拿到的多还是小业主拿到的多？在现有经济的条件下，开发商只拿到了前面三个部分，但很少有人把增值收益拿到，而小业主通常可以获得增值收益。我们举个潘石屹现代城的例子，卖的时候大概是8000元-15000元的价格，那他是不是还有成本？有土地成本有建安成本，但是现在小业主把它卖掉的时候已经到了4.5万元，或者4.5万元以上，那么从一万多块钱中间的差，从八千块钱算的话，差大概有四倍的差，将近3.2万元，不管上多少税赚得一定比潘石屹多。虽然有些人不愿意承认这个事实，他们认为自己是房奴。一个奇怪的问题，你的房子不断增值，你怎么是奴隶呢？你卖了房子一定比你原来收益高得多，所以我从来不承认房奴的问题，尤其是房子在不断增值过程当中。
那么我们商品房的功能到底是什么？很多人认为商品房应该保障基本生存权利，确实在联合国人权公约上要求政府必须保证公民的居住权利，但是居住权利是什么概念，居住权利不是房产权利，所以居住权利和商品房没有什么关系，商品房是财产权利，不是居住权利。所以我个人认为，只要你认为商品房是保障基本权利，决策一定是错误的，指导思想一定是错误的。商品房是在满足基本生存权利之外去引导生活质量生活方式，所以商品房一定是一个竞争产品。
