2月16日，千呼万唤始出来的“京十五条”楼市调控细则落地。一石激起千层浪，这个被称为楼市调控“升级版”的地方细则成为当下各方热议的谈资。而其中，升级版的限购政策由于被扣上了“排外”的帽子，成为业界关注的焦点。

　　实际上，“京十五条”中并未公布具体的房价控制目标，被称为更高层次调控的“价格线”遮遮掩掩，也被业内称为是给调控留了一手。

　　系列“限外令”背后深意

　　与北京市去年4月30日出台的限购措施相比，此次的“京十五条”限购细则无疑是更加严格了，其矛头直指外地人在京购房，要求今后外地人购房须提供连续5年（含）以上在京纳税或社保证明。同时，已有一套房的本市居民限购一套房，已有2套房的本地人和已有1套房的外地人暂停购房。

　　面对这样的“升级”，不少业内专家表示，这一次北京市“有点用力过猛了”。

　　“京十五条”出台后，中国央行货币政策委员会委员、清华大学金融系主任李稻葵公开坦言，“5年太猛，未来一定会调，预计未来5年纳税条件可能降到3年。 ”

　　事实上，提交5年在京纳税证明限购对于在北京的外地人来说并不陌生。

　　前不久北京出台的限车令同样提到了这点：非京籍人士欲在京购车，“除了要提供暂住证、房产证、身份证明等之外，还需要提供停车泊位证、在北京连续5年以上劳动用工合同、社会保险缴纳凭证和纳税证明。”从限车到限房，在京外地人成了被政策之剑所指的群体。

　　一位房地产业内消息人士向《华夏时报》记者表示，按照中央的设想，楼市的限购政策是短期调整市场的行政手段，执行多久要视市场的变化而定。但是，北京的楼市限购背后仍有“深意”，因此限购能持续多久并不好判断。

　　楼市限购细则出台之后，北京市房地产协会副秘书长陈志对北京的“排外色彩”进行了解释。他表示，限定5年纳税条件是为了体现政府希望留住人才在北京长期奋斗的“美好愿景”。

　　尽管如此，但北京相关部门此前的一系列动作还是流露出北京市“逐渐限制外来人口”的调整方向。

　　去年5月至7月，北京市人大常委会就合理调控人口规模展开调研，调研组提出，对吸附大量流动人口的小企业等实行强制退出机制，提高各类市场的开业门槛标准。而此前北京市两会上，已经有北京市政协委员建议北京市设立人口准入制度。

　　京最严调控仍有后招

　　事实上，对各方而言，更值得期待的则是各地在一季度公布年度新建住房价格控制目标。但值得注意的是，此次“京十五条”调控细则中，尚未公布北京市具体的房价控制目标。

　　对此，北京市住建委相关部门负责人对本报记者的答复也相当程式化：“制定公布新建住房价格控制目标，是国务院的明确要求，本市会按照国务院要求贯彻执行。”

　　按照“国八条”的要求，各地政府制定“房价控制目标”并在一季度公布，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。这在国家调控楼市历史上实在“罕见”，被业界解读为“标志着中央政府加强房地产调控、遏制房价上涨的强大决心”。

　　但是，不少业内分析人士向记者表示，各地方政府目前不会轻易公布房价调控目标。因为如果将该目标卡得过严，公示后完不成任务就会受到质疑；而如果参照经济发展目标和居民收入增幅确定一个房价增幅指标，则容易造成房价将继续上涨的市场预期。

　　“房价调控目标也可以说是一个更高层面的调控方式，一旦公布，就是对房价进行政府定价了，因此这应该是给楼市的调控留了一个后手。”中国房地产学会会长陈国强向记者表示。

　　此外，“京十五条”的另一项措施同样被市场所忌惮。在购买二套房方面，新政明确，要切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。

　　但新政同时强调，中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况，在国家统一信贷政策基础上，研究提高北京市第二套住房贷款首付款比例和利率。这也就意味着，如果决策者认为调控目标尚仍未达到的话，购买二套房的首付比例和利率都可能上调。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，虽然北京细则并没有详细说明提高二套房贷的首付比例和利率执行标准，但根据北京市的实际情况，结合前面出台的限购政策，提高二套房的首付比例和利率执行标准应该没有太多的悬念。

　　新政令开发商忐忑

　　尽管如此，各方对“京十五条”的调控效果都具有相对一致的评价，认为此番政策将直接打击投机炒房行为，限制市场上的购房需求，给北京楼市带来向下的影响预期。

　　陈国强接受《华夏时报》记者采访时认为，北京的限购细则与北京楼市的特殊情况有关，因为北京外来人口多，投资购房比重高，因此严格外地人购房门槛，更容易产生效果。

　　北京中原三级市场研究总监张大伟认为，这一抑制政策将明显抑制市场15%以上的外地年轻人购房需求。根据此前中原三级市场研究部的报告显示，“本地限三外地限二”政策，已经抑制了市场过百万家庭的购房需求。如今，再加上外地人购房门槛由一年的纳税证明严格至5年，北京市场上的投资需求将归零。