日前，福建省政府办公厅转发《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，并提出了七点意见(以下简称《意见》)，其中积极探索多样化土地出让方式的意见引来颇多关注和遐想。【相关新闻：国土部控楼面地价 不得超历史最高价】

多途径出让

根据《意见》，各地要增加住房用地有效供应，确保保障性住房、棚户区改造和自住中小套型商品房建设用地，不低于住房建设用地供应总量的70%，在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用。同时，要针对当前房地产市场出现的新情况，积极探索住房用地供地多样化的办法和途径。

此外，《意见》还提出了几个土地出让方式。一是双向竞价方式。以“向下”竞房价、“向上”竞地价的方式出让土地。二是限地价竞房价。该方法可试用于限价商品住房项目。三是限地价竞配建。出让宗地设定合理土地上限价格，竞买报价达到合理土地上限价格时不再接受更高报价，转为在此基础上通过现场投报配建廉租房或公共租赁住房面积的方式确定竞得人。

近日出台的福州版“新国八条”细则中也明确指出2011年福州市商品住房用地供应量应不低于前2年平均实际供应量并进一步强调了上述《意见》。细则还强调对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处，市国土资源部门要加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，以及土地使用监督管理。

抑制地价过快上涨

在不少业内人士看来，该条意见的提出对于贯彻落实“新国八条”、有效调控房地产市场具有积极的作用。“抑制房价，最突出的是地价问题，因为地价占房价的比重越来越高，每次土地拍卖地王一出后房价又要开始上涨，所以调控房价最主要是从地价入手，从地方政府自身入手，这样才有意义。”福州大学房地产研究所所长王阿忠表示。

“‘双向竞价’即投标的标底中注明参与竞买的开发企业取得该地块的最高土地出价以及开发建设后向市场销售的最高房价，而出让方在比较所有竞买方的标底后，选出地价出价最高者及房价出价最低者，综合评价后得出最后的竞得者。这种土地出让方式使得商品房用地不再以价高者得作为购得土地的唯一标准，对于遏制房价过快上涨有一定的效果。”福州房地产业内人士林先生同时指出，“限低价竞配建”的出让方式将减少相关地块的开发利润，有效防止“地王”现象并抑制地价快速上涨，“此外，将地块配建保障房作为土地出让的参评指标又可促进保障性住房建设，增加政策性住房供给。”

说易行难？

在王阿忠看来，《意见》提出的几种出让方式具有一定的意义，但也存在不少问题，“比如‘限地价竞配建’的模式使得该地块的商业氛围被打了折扣，也会使得该地块的综合房价‘被拉低’。”上述业内人士林先生指出，“双向竞价”复杂的操作过程可能会使整个过程无法真正透明化。九歌万派董事长刘波表示，向下竞房价即商品房在卖的时候房价是被定死的，问题是这个价格只体现在统计数据里，也许土地数据相对好看一点，可是会产生另一种交易形式，“比如房子在这个地段的价格在15000元/平方米左右，最后因为竞价的方式以12000元/平方米卖掉了，所以是以12000元/平方米进入统计，表面统计数据上房价是被控制住了，可实际市场上15000元/平方米的价格也是有人出手的。”

在刘波看来，这些方式都是权宜之计，“有的可能会让表观上的统计数据上趋于合理性，有的连这种合理性都创造不出来。”有业内人士表示，地王的产生并不仅仅是土地出让制度的问题，“层出不穷的出让方式都仅是形式上的不同，很多方式到后来都‘穷途末路’回归到最初的竞价模式。”王阿忠认为，政府调控楼市，土地市场、一手房、二手房市场要联动，即地价要限制、房价要规制、二手房投资利润率要规制。“中国楼市如果不进行一个结构性调整，房价单边上涨的趋势就不会改变，很多的手段、方式可能最终体现出来的结果也就只是数据上的合理性，在实际中还是原来那个样子。”刘波表示。