随着国家发改委开始研究对商品房实施反暴利的规定，房地产到底有无暴利、房地产行业到底是不是个暴利行业再次引发争议。多年来，尽管国家统计局、国土部、全国工商联等部门或者机构都调查过房价成本构成，但因为有的调查结果一直没有公布，公布结果的，不同部门的很多数据相差很多，因此，房价的真实成本对于公众来说始终是难解之谜，有关房地产行业是否存在暴利也因此“各说各的”没有一个定论。那么，房地产行业到底有没有暴利？如何界定暴利？
■房地产业“暴利之争”由来已久
“高房价”背景下，房地产行业是否存在“暴利”、“暴利”是否是高房价“推手”等成了楼市“永恒”的话题，一直不断地在购房人、开发商、各方专家甚至相关主管部门之间持续着。公开信息显示，2009年以来，随着政府相关主管部门对房价成本构成的调查，“暴利”争论更是因为商品房开发成本的“神秘”而成了一个没有结论的话题。
购房人张先生等人表示，房价高的重要原因是开发商的“暴利”。而与之相反的是，开发商——不仅万科[简介 最新动态]董事局主席王石称没有高利润，万通地产[简介 最新动态]董事局前主席冯仑早在2009年也曾公开表示，房地产开发商的平均资产收益率达不到5%；华远[简介 最新动态]集团董事长任志强也称，过去几年平均的行业利润率只有8%左右。
2009年年中，国家统计局也曾对40座重点城市范围内的商品住宅开发费用构成进行专项调查，以弄清房地产开发项目费用的支出结构。但该项调查的结果一直未对外界公开。2009年全国两会期间，全国工商联曾递交了一份名为“我国房价为何居高不下”的大会发言，称一项调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本比例最高，达到58.2%；而国土部在当年6月专门发布报告称，通过对600多个房地产项目的调查，地价成本在房价中所占比例平均为23.2%。两个不同部门的调查中，土地成本比例悬殊巨大的事实，让本来就“神秘”的房价成本构成更加神秘，“暴利”争论也更加没有了结论。
■购房人:
高房价是暴利的最好证明
那么，房地产行业发展至今，各家开发商的利润水平大概多少？眼下的房地产行业到底存不存在“暴利”？对此，购房人、开发商及相关专家看法不一。绝大多数购房人和极少数开发商认为，存在“暴利”；而多数开发商及相关专家并不这样认为，在土地出让、税赋等政策日益完善的当下，在购房人对品质的要求越来越高的当下，开发商已没有过去那样的高额利润。
“高房价便是‘暴利’存在的最好证明。”昨天，购房人张先生表示。他强调，“虽然近几年来相关部门在公布房价成本方面一直是‘云里雾里’，以致房价成本至今对购房人等局外人而言仍是‘不识庐山真面貌’，但公开资料显示，2005年福州市物价局曾率先公布过商品房成本。”他介绍，2005年福州市物价局在全国率先公布的该市商品房的社会平均成本显示，所列的23个楼盘成本目录中，商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等；销售均价从每平方米2500元至5500元不等。经测算，开发商的利润率平均约50％，最低的约为20％，最高的超过90％。“这算不算暴利？可能有的开发商会强调，这是早年的，现在地价、建安、税费等成本都在提高，利润空间已经缩小，但是别忘了，成本提高的同时，眼下的房价和2005年相比，涨了多少倍？！”张先生强调。
■开发商：
税后年利润仅10%左右
昨天的采访中，开发商几乎都干脆地表示“没有暴利”，对记者提出的房价构成情况等问题，多数人也以 “成本构成太过复杂，说不清楚”为由不接受采访，只有少数开发商对此接受了采访。以下便是某开发商提供的一郊区楼盘成本构成及利润等组成：
基本情况：户数：1700余户；销售面积：15万平方米；销售均价：7754元/平方米；销售收入：11.6亿元；开发成本：8.05亿元；利润率：15.5%。
成本构成：第一类，开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费用，前期工程费用，主体建安工程费，基础设施建设费，公共配套设施费，开发间接费（含资本化利息）；第二类，期间费用，包括管理费用（=开发成本×3%）、销售费用（=销售收入×2.5%）；第三类，营业税及附加（=销售收入×5.4%）；第四类，土增税值税，但由于该项目为普通住宅且土地增值率低于20%，因此不需缴纳土地增值税。
“15%的利润，应该是一个正常的利润，谈不上高利润，更说不上是‘暴利’。”该负责人在介绍完上述的情况后表示。
另一位国企开发商负责人也表示，“房地产开发周期较长，因此资金成本较高、风险较大，收益率经年化后，并非暴利行业。”她介绍，一般楼盘开发，自有资金要求在30%左右，而开发周期在2-3年，销售结案时间更长，长期融资，即一年以上的资金成本高于短期融资资金成本；一个项目的税前投资回报率也许能到40%，税后达到30%，但平均到3年，年收益不过是10%到15%，税后更是到不了10%。
“生产周期较长的产品相对来说市场风险、政策风险都大很多，比如一个房地产项目开始启动便很难做调整，而两三年后的市场及政策预测难度大，从风险需靠价格来补偿的角度说，收益也并不高。”她再次强调。
