4月7日，北京住房公积金管理中心和央行营业管理部分别下发通知，购房者使用公积金贷款或者北京市的商业银行申请贷款购买二套房时，首付款比例都由原来的6成提高到7成。通知还同时明确了“无房有贷”二套房首付仍为6成；使用公积金贷款的，人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍（含）以上的，其月还款额原则上不低于其月收入的50%。

　　如何看待二套房贷首付比例提高？加上可能出现的二套房利率上调，二套房贷政策的收紧，将给楼市带来怎样的影响？

　　差别化信贷应该更早些实行

　　新京报：如何看待这次二套房贷政策的收紧以及其中的差别化提法？

　　陈顺：此举是“国五条”组合拳的一部分。前两年，国家就提到了房地产要进行差别化的信贷及相关政策。现在的措施就体现出了差别化。就这次的新政策而言，我个人认为应该再早些时候实行，那样，效果就会更好一些。

　　对于最低还款额，我认为是银行控制风险的一项措施，限定高收入者每月的最低还款额会在一定程度上缓解银行的信贷压力，避免高收入者长期占用银行信贷资源，并且使得公积金专项专用，完全用于购房需求。

　　陶红兵：收紧二套房贷可以限制一定的需求，使市场上的供求关系得到一些缓解，房价上涨的压力会减小，但同时对老百姓改善居住条件也是一个“打击”。

　　应该看到，如今房价在高位上，投资和投机的机会都已经很少了，多数第二套房的购买者还是改善型需求。三套以上的购房，对投资的考量可能会更多一些。虽然房地产有自己的投资属性，但是不能因为这个原因就限制二套房的改善型需求。

　　杨少锋：政策调控不应该只是为了把市场的交易数字降下来，而是要让老百姓买房更容易，能用更低的成本买得起房。现有的政策提高了购房门槛，让买房越来越难。

　　对于公积金贷款的高收入者还款额度的规定，容易增加购房者负担，对房价的打压并不会有多少预期的效果。因为有真正需求的购房者还会有能力购房，政策出台并没有真正解决高房价的供需矛盾问题。

　　一部分改善型需求将受到影响

　　新京报：二套房贷政策的调整，能在多大程度上抑制改善型需求？

　　陈顺：肯定会有一部分人受到影响，特别是对于家庭收入不是很高的购房者来说，二套首付提高以及利率的上浮，会使他们觉得改善住房条件有些吃力，他们会选择降低改善标准，或者会延后改善愿望。比如说，原本想换三居的退而求其次选择两居。

　　陶红兵：改善型需求跟刚需不同，他们本身的支付能力更强，即便是增加了10%的首付也不会限制他们的购买能力。退一步说，即时市场受到影响，开发商也拥有主动权会想办法去化解。比如，开发商可以给购房者垫付20%-50%的首付，剩下的在交房后一年到两年的时间付清，用这种方法就可以缓解高首付的问题。

　　投资和投机的需求，通过这个政策的打压是可以被控制的。不过，如果是改善型需求，如果有这个购买力，大家还会想尽办法去改善。

　　杨少锋：二套房贷首付包括可能的利率上调，对抑制改善型需求作用不大。某些住房条件比较差的，或者第一套房地址偏远的二套房需求者，都是改善型需求，限制贷款资格和提高还款额度其实相当于用“堵的办法来治水”，只会把购房的需求越蓄越高。这次调控，对二手房影响更大，可能会有部分二手房买房人转向一手房。

　　王琼：有改善性需求的群体也是刚需的一部分，而目前的政策无疑是增加了购房成本。改善型群体大部分是卖小房买大房，一买一卖之间至少在原有基础上再增加20%-30%的成本。

　　市场或不会进入观望期

　　新京报：基于对二套房贷调整等政策的判断，调控落地会带来市场观望期吗？

　　陶红兵：调控落地应该不会带来市场的观望期，因为房价的关键还是在供求关系和土地的价格。土地价格如果不下降，绝不可能带来房价的下降，政策的出台不会导致房价的实质性下降，因此观望就没有意义。

　　杨少锋：调控政策落地不会使市场进入观望期，因为北京现有的买房需求远远超过了市场供应，带来的影响只能是成交量稍微下滑，但是对供需关系的改变没有根本作用。

　　陈顺：我觉得市场总体会进入一个观望期。特别是以3月31日为界，之前会经常出现排队摇号楼盘“日光”,但之后市场就比较平静了。不过，无论国家出台怎样的政策规定,购房者是会一直存在的,买房的原动力也是会保持的。所以我认为观望期肯定会有，但是不会持续很长时间。政策落地，体现在市场价格方面的时候,可能需要一段时间，房地产新政需要经过沉淀和消化才能体现出市场的力量。

　　王琼：目前整体大的经济环境仍然不景气，有效需求也抑制着无法释放。有消息说首付提高了，其他的消费需求也相应受到压抑，因为大家都在攒钱交首付。另外，货币供给量持续增加等使得通胀因素持续存在，投资渠道受阻，多数人还是会将目光放在购置房产上，长期来看无法抑制。

　　中高端楼盘价格不会出现大浮动

　　新京报：近期，北京有中高端楼盘入市依然受到追捧。但价格涨幅并不明显。二套房贷等政策影响，加上事实存在的政府限价举措，中高端楼盘价格走势预计如何？

　　陈顺：中高端楼盘有非常明确的受众群体,它就是为有足够经济实力买房的人而设计建造的, 购买人群对楼盘价格的变化幅度敏感度稍弱。因而,中高端楼盘的价格不会因为政策调整而出现大的浮动。

　　某房企北京营销总经理：“国五条”出台后，我们并没有接到集团进行相应调整的通知，所以还是会按照既定的策略执行。

　　圆桌嘉宾

　　中国房地产经理人联盟常务主席陈顺：如果是改善型需求，如果有这个购买力，大家还会想尽办法去改善。

　　高策地产服务机构董事长陶红兵：房价的关键还是在供求关系和土地的价格。

　　中投联达（北京）投资有限公司董事长杨少锋：这次调控，对二手房影响更大，可能会有部分二手房买房人转向一手房。

　　第一太平戴维斯研究部董事王琼：改善型群体大部分是卖小房买大房，一买一卖之间至少在原有基础上再增加20%-30%的成本。

　　新京报 记者　裴旋 张旭 李捷 实习生 靳宁