近日，一则来自德国的新闻在国内广为传播。事情是这样的，据媒体报道，自5月1日起，德国《出租权利修改法案》正式生效。根据该法案，德国联邦州可将3年内房屋租金的增幅上限由现在的20%下调至15%，以此遏制大城市房租上涨过快的问题。目前，柏林和慕尼黑已经计划实施这一新规定，其他联邦州还在审核阶段。

　　之所以要限制租金上涨，主要是出于这样一个理由：由于外来人口的大量涌入使得这些城市的租金持续上涨，由于可供出租的房屋无法满足租户的需求，整个房屋租赁市场的价格就由出租户说了算。为了保护租户的利益，防止房东坐地涨价，因此就有人认为必须通过法律来限制出租户乱涨租金。

　　受该法案的影响，很多中国人都希望中国也出台这样的法律，从而确保租户的利益不受影响。近年来，随着社会经济的发展，越来越多的人从农村进入城市，但并不是所有在城市里工作的人都能负担得起城市里的房价，因此租房就成为了进城者的选择。以北京为例，近十年来北京每年常住人口增加近60万，到目前为止非户籍人口已经占总人口的36%。这些新增加的人口，绝大部分都买不起房，只能通过房屋租赁市场解决住房问题。

　　与买房子相比，租房的优劣势都很明显。优势在于承租方可以根据工作地点选择自己的住处，不至于因为住房和工作地点相距太远而花费更多的通勤时间。尽管目前中国的租金越来越贵，但是与每个月要缴纳的按揭相比，租金还是更为便宜。当然，租房子也有很多弊病，最大的弊端在于，房东会经常找各种理由涨租金。有媒体统计，近年来各地的租金都是以10%左右的速度上涨。对于租房一族来说，每年不断上涨的租金价(1466.00,-7.70,-0.52%)格估计是其城市生活中最为头痛的事了。

　　也正是基于此，有不少人提出，我们是不是该学德国控制房租上涨？比如年租金也不得超过20%或者15%？假设该法律实施，那么租赁市场会发生什么样的变化？在我看来，即便通过这样的法律，也无法改变租房一族在市场上的弱势地位，相反，还可能会强化目前的这种地位。

　　如前所述，目前租赁市场上的租金上涨，并不是因为房东恶意涨房租，乃是因为大规模城市化所产生的需求旺盛，在这个前提下，使得房屋租赁市场是卖方市场，租客成为这个市场中的弱者。不过要指出的是，租金上涨过快实际上只是中国极少数大城市出现的状况，并非是整个中国房屋租赁市场的现状。在中国占绝大多数的二三线城市，由于房地产市场如火如荼导致住房增加很大，但是外来人口增加有限，因此租客在租赁市场占据强势地位。

　　更重要的是，由于房屋租金上涨使得出租房屋成为一笔划算的买卖，那就会让很多人将原本空置的房屋投向市场，或者是促使房地产商建更多的房屋来满足市场的需求，而这两种行为都能够增加需求，而最终导致房地产租赁市场供给的增加，最终起到平抑房价的作用。

　　在中国，由于租金价格提高从而带动更多的空置房屋投向房地产租赁市场，也将起到平抑租金的作用。近几年来，尽管中国的租金价格也在上涨，可租金上涨的速度远低于房价上涨速度，有媒体称近十年来中国房屋的租金价格上涨140%，但房价上涨速度却高于此。以房屋租售比(房屋租售比是指房屋每平方米月租金与每平方米售价之间的比值)计，中国的房价明显偏高：国际公认的健康的售价租金比应为1∶100至1∶200，而中国的租售比大都是超过200。

　　在房屋租售比过高的情况下，那些以投资为主的房产所有人就不愿意将多余的房屋投向租赁市场，而是期望通过房产价格上涨的方式来获利。还有就是，目前中国房地产市场提供的绝大多数住宅都是毛坯房，这意味着那些试图通过房价上涨而获利的投资客想收获租金的时候还必须将房子装修——而在二手房买卖中装修并不值钱，也正是如此，在房屋租金并不高的时候，尽管市场上控制的房屋很多，但是真正在市场上用于出租的空房并不多。如果租金上涨，那么这部分房屋就可能会投向市场，最终也能起到平抑租金价格的作用。

　　那么，这是不是意味着在这个租金上涨的过程中房东就会“坐地涨价”？尽管我们看到很多有关的报道，但是不得不说，很多现象实在太过于极端。其实，房东在提供租金价格的时候并不会天马行空乱开价格。尽管很多时候房子供不应求，但是为了涨房租而赶走租客并不见得就是一笔划算的买卖，因为它还要承担相应的成本——给房产中介公司交佣金、可能的房屋空置期。对房东来说，除非他家房屋的租赁价格明显低于市场水平，或者是房子太供不应求，他才会有涨房租的行动，否则涨房租并不是一桩划算的买卖。

　　那么，控制房屋租金价格上涨会起到保护租客的作用吗？很难。尽管从表面上看法律这样规定是保护了租客的利益，但是限制租金上涨实际上就是限制了出租房的供给——既然目前的租金还不够高，与其花大心思将房屋装修出租，不如空置着坐等房屋价格上涨出售获利。而且从国外经验看，租金控制政策会降低住宅供给数量，那些原本用于出租的不动产可能就会被用于其他用途(被共同管理或者专用做商业不动产)，或退出住宅市场。由于供给减少，尽管名义租金价格不变，那么实际成交的租金价格会更加高——因为租客之间的竞争可以把实际住宅价格抬高到控制价格之上。在很多实行租金控制的城市，不动产所有者要向承租人收取大量的“交钥匙费”，还有一些城市则要收取不可归还的保证金。
　　当然，租金管制计划也不是没有获利者。一是政府，尽管这个政策最终有损租客的利益，但很多时候它会赢取更多的民意；二是那些先前以较低价格获得房租的租客，他获得了低于市场的租金价格，阻止了房东涨价的行为。当然，这两个群体的获利都是以整个社会福利的净损失为前提。1972年，经济学家奥尔森以纽约市的租金管制计划为例，发现不动产所有者的损失是消费者获得收益的两倍。事实上，不少研究者还在多伦多等城市也发现了类似的现象。

　　对于中国来说，2012年中国城市化比例刚刚超过50%，今后每年将有近千万的人口从农村移向城市。如何解决这部分群体的住房？毫无疑问，通过法律控制租金价格上涨并不是好办法，它可能让城市的租房变得越来越困难。相反，我们应该让价格机制发挥作用，让越来越多的主体将空置的房屋转为租赁。这，恐怕才是解决租金价格上涨过快的唯一办法。

　　傅蔚冈(作者为上海金融与法律研究院执行院长)