长期来看，房地产发展还有潜力和空间。一方面我国经济逐步进入中高速增长的新常态，长期向好的基本面没有改变；另一方面，我国城镇化发展进入了较快发展的中后期，中央提出今后一个时期着重解决好现有“三个一亿人”的问题，城镇居民住房需求潜力依然巨大。同时，这也是房地产行业调整的时机，企业的发展思路，必须随未来的需求改变，更加专业化、规模化、集约化——

化解房地产库存成了一段时期以来的热词。到底该怎么化解？中国房地产业协会会长刘志峰说，从表面看，中央经济工作会议是在讲化解房地产库存，扩大有效需求，将通过深化住房制度改革解决市民的住房需求，把公租房扩大到非户籍人口，讲城市宜居性等问题。深层次看，是在建立新的房地产业发展和城市发展体系，对房地产业做出方向性、战略性选择。

什么样的现状需面对

北、上、广、深需要增加住房土地供应，增加住房总量。一些三四线中小城市，特别是吸纳就业、人口聚集等功能较弱的城市，住房需求增长有限

住房和城乡建设部房地产市场监管司司长高志勇认为，当前，城市间、区域间市场分化明显。北、上、广、深和东部地区经济发达城市，个别西部地区的区域中心城市成为外来人口的集中流入地，住房需求依旧旺盛，供求矛盾相对紧张。北、上、广、深需要增加住房土地供应，增加住房总量。一些三四线中小城市，特别是吸纳就业、人口聚集等功能较弱化的城市，住房需求增长有限，近年来出现了一定程度的供大于求、库存增加等特点。

房地产行业产品形态逐步从住房为主转向住房与跨界地产并重。一些三四线城市住房供应出现了相对的阶段性过剩，不少开发企业将发展重点逐步转向物流地产、健康养老地产、文化地产、旅游地产等。

与此同时，行业利润率逐步从较高水平向各行业平均水平回归。过去很多房地产企业的毛利率都在30%以上，目前的毛利率都降到了20%以下，净利润率下降到10%甚至更低水平。

“房地产需求高增长的时期已经过去了。”住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹说，“但是，我们从高增长的房地产市场发展走入了总量大的房地产市场的阶段。2015年，商品房销售面积预计超过12亿平方米，仍是历史最高水平”。

高志勇认为，从长期来看，我国房地产的发展仍有较大的潜力和空间。一方面我国经济逐步进入中高速增长的新常态，长期向好的基本面没有改变；另一方面，我国城镇化发展进入了较快发展的中后期，中央提出今后一个时期着重解决好现有“三个一亿人”的问题，城镇居民住房需求潜力依然巨大。

什么样的需求将增多

农民子女入学，农村的年轻人结婚，这些农民群体已经对城镇住房表现出了强烈的需求。城市居民消费观念逐步从购买住房向租赁住房并举转变。“十二五”期间的以刚性需求为主在“十三五”期间将逐步转向以改善性需求为主

展望未来，随着城镇化进程的不断推进，将有越来越多的农民走向城市。农民工市民化，不仅是房地产去库存的解决路径，对于房地产市场而言，也是切切实实的需求所在。如今，农民子女入学，农村的年轻人结婚，都希望走出农村，走向城镇，这些农民群体已经对城镇住房表现出了强烈的需求。

城市中的住房租赁需求也正发生改变。高志勇说，居民消费观念逐步从购买住房向租赁住房并举转变。2010年，我国城市居民家庭通过市场租房居住的比例占23%，到了2014年，这个数字有了很大的变化，通过市场租赁解决居住的总人口达到1亿人以上。

过去十几年，人们购买得更多的是新建商品住房。“十三五”时期，这一状况将大为改观，将会从过去绝对以增量交易为主，步入存量与增量并存交易为主的时期。也就是说，未来二手房交易将会逐步扩大。

这对我们意味着什么呢？秦虹说，意味着城市将有机更新，存量房再开发将会凸显投资价值。建筑的有机更新不是拆除重建，而是在保留原有城市建筑、街道机理、建筑格局不变的情况下进行更新，这将产生新的投资机会。

秦虹提出，“十三五”期间，房地产需求还将有一个重要的变化，即会从“十二五”期间的以刚性需求为主逐步转向以改善性需求为主。她说，这意味着在“十三五”期间，房地产企业的核心竞争力是产品和服务。住房需要改善的不仅仅是面积，更是功能和环境指标的大幅提高。

秦虹认为，细分市场下的房地产也有很多具有增长空间的业态。一是个性化，服务于特定人群需求的创新型产品的开发，甚至包括住宅产品。二是以改造升级和管理提升为核心的存量房的有机更新。三是以资产管理为核心的办公商务楼宇在产业升级地区的开发。因为我国面临着“双升级”，一方面消费结构在升级，同时产业结构在升级，以资产管理为核心的商务办公楼宇需求巨大。四是以产业、旅游、养生、度假等为核心的新型地产开发。五是以服务配套为核心的老年服务社区的开发。

什么样的企业将留下

展望整个房地产行业里的企业，将是大者恒大，强者愈强。“大”主要是指资金实力大，有很强的融资能力；“强”主要是指专业化能力强

高志勇说，当前全国有13.2万家房地产开发企业，其中不少属于需要处置的僵尸企业，“下一阶段我们会做好制度设计，主要依靠市场的力量进行产业重组。”他表示。

高志勇将香港房地产市场与内地做了对比。“时至今日，在香港的房地产开发市场，10家地产企业的开发市场份额占到香港的80%。但是我们内地目前有13.2万家房地产开发企业，1000家一级房地产开发企业，4000家二级房地产开发企业。”

我国究竟要不要这么多的房地产开发企业？答案不言自明，房地产行业到了亟待调整的时期。“要利用房地产调整的时机，促进行业兼并重组，提高产业集中度。”高志勇说。

秦虹认为，区别于过去前15年房地产业的扩张，是一种速度快、粗放式的发展格局，未来将步入专业化、规模化、集约化的发展。

“展望整个房地产行业里的企业，一定是大者恒大，强者愈强。”秦虹说。

她说，“大”主要是指资金实力大，有很强的融资能力。房地产是资金密集型行业，资金实力大的企业，有很强融资能力和资金周转速度的企业具有巨大的市场竞争力。资金实力大能熬过房地产自身的小周期波动，一定能活得更长久。“强”主要是指专业化能力强，可能企业不一定很大，但是有足够强的专业化能力。“未来这两类企业最具有竞争力。”秦虹说。

企业的发展思路，当然也要随未来的需求改变。未来之市场，注定将从过去量的提升，转向质的提高。正如财经评论员马光远所说，过去十几年盖了很多房子，但是缺的是品质上乘的房子，未来留给房地产企业的机会也在于此，那就是谁能盖出优质的住房，谁就胜出。