日前,国家税务总局公布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》,对房地产企业预售收入的预计利润率做了调整,由原来的非经济适用房不低于15%调高到20%,经济适用房维持3%。
对此,有关专家称,此项政策并非新政,而是对以前政策的修正,可能对房地产上市公司现金流产生一定压力,但总的税收负担没有加大,对房地产企业影响有限。
收紧房企现金流
《通知》对非经济适用房开发项目的预计利润率做出规定:位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的,不得低于20%;位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的,不得低于15%;位于其他地区的,不得低于10%。
万联证券副总经理黄鹏分析说,新规定对省级地区的住宅(非经济适用房)的预售收入,按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税,这使得企业预缴所得税的金额有所增加,但增加不多,压力也不会太多。
中金公司房地产行业分析员白宏伟也表示,由于仅是预缴所得税,项目完工后将重新清算调整,因而并非新税务负担,只是对房地产开发商的现金流要求更高。
《通知》明确指出,房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的,对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入,按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额,计入利润总额预缴,开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
黄鹏指出,新政规定房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的,与以前的规定相比,使得预缴所得税周期有所提前,也即企业支出提前,对资金形成一定压力。
国泰君安的一份相关报告指出,房地产开发商预售房款必须预缴所得税是2005年就执行的调控政策,从总体上看,开发商项目资金杠杆空间被挤压的趋势不变,也会因为现金流影响而使得资金竞争优势加剧。
对房地产公司影响不大
记者了解到,目前房地产企业的税收预缴已经按照上述标准执行。据万科A内部知情人士分析,利润预缴税早前就有规定,不过比例是15%-20%之间,现只是将比例提高到最高限度,而由于两税合并,使企业所得税从33%降为25%,企业实际所缴税反而下降,这种预缴比例的提高对公司现金流影响不大,但会对外资企业有影响。
中金公司房地产行业分析员白宏伟也表示,对比新出台的税收政策,新的内容与目前正在执行的房地产税收政策并没有太大区别,目前企业基本都是按照季度缴纳税款的,而列表中的预计利润率也和目前缴纳额度没有发生大的变化,对房地产上市公司影响不大。
对于房地产公司的影响,黄鹏则有不同的看法。他认为,这个政策对本身就有资金压力的房地产企业影响会比较大。国家出台这个政策可能也出于担心房地产企业增长过快,一季度房地产开发投资增长速度达到32%,固定资产增长速度达到了25%,相对来说还是比较高。