进入5月份，广州二手楼市又有了新的变化。来自中介地产的消息显示，目前二手楼市的需求出现了"二元分化"的现象：一方面，在4月份崭露头角的投资性需求本月继续升温，成为楼市"保温"的生力军；另一方面，曾经在楼市"小阳春"之初挑大梁的刚性需求在经过几个月的消化后显得后劲不足。

市场回暖投资性需求升温

根据广州市国土房管局公布的数据，4月份广州二手住宅成交面积70.5万平方米，环比增加42.4%，同比增加76.6%，是2007年第四季度楼市进入调整期以来的最高位，与楼市高峰期的成交水平相差无几。与此同时，一手住宅的成交面积也达到了83.2万平方米的高位，同比翻了一番。一、二手楼市的成交双双回暖，带动了楼价的再次上涨，特别是一手楼价的大幅上调改变了置业者的价格预期，市场上的投资性需求明显增多。

满堂红双城国际分行何先生介绍，5月份珠江新城的二手看楼量继续增长，主要是因为近期珠江新城的一手楼价从原来的18000元/平方米左右急升到23000元/平方米左右，让投资客觉得购买均价不到15000元/平方米左右的二手房有利可图。据悉，目前珠江新城板块带有投资目的的购房者占到了60%左右，大部分都是想购买小户型，然后一边放租一边等待升值的机会。而在去年楼市低迷的时候，板块内的投资客最多只有两三成。天河北某中介行负责人也表示，近期天河北的小户型成交火爆。其中，天麒驿、耀星华庭、中怡城市花园等知名投资楼盘的小单位价格从11000-15000元/平方米不等，回报率可达到4%-5.5%左右。

据介绍，在这些入市的投资者当中，除了有一些是长期关注投资市场的职业投资客，还有一部分只是普通市民，有些只是因为担心放在银行的储蓄贬值所以"逼上梁山"。同样的心态也出现在部分改善型买家身上，他们原本并没有迫切的需求，只是因为担心通胀所以赶紧买一套，可以说投资和自住的性质都有。对于后两类买家来说，买房保值的目的大于升值，这也是当前投资市场与过往最大的不同。

楼价偏高挫伤自住客后劲

不过，与热门投资板块的旺盛人气相比，一些以自住客为主的板块本月却显示出后劲不足的隐忧。满堂红体育东南雅苑分行表示，这个月收盘、收客的数量都少了，原因是前期积累的客源该买的都买了，而新的客人又未必能接受现在业主偏高的放盘价。满堂红云景花园分行也表示，近期业主涨价太快，买家应价太慢，看楼的人本来就不多，能够接受比市场价高的放盘价的人更少。

满堂红研究部高级主任肖文晓表示，由于有投资性、改善型需求的补充，5月份的二手成交量有望与4月份打平，但是因为楼价上涨导致刚性需求减少长期来看不是一件好事。从4月份的成交价格来看，不仅部分一手楼盘的价格直逼2007年的高峰水平，二手住宅成交均价也是接近历史最高位。楼价的不断上涨不仅有可能带来新的观望情绪，还将导致置业者的购买力下降，使无力承受高房价的刚性需求萎缩。而实际上，要拉动广州这么大的市场，投资性、改善型需求只是锦上添花的作用，最值得倚重的还是占比最多的刚性需求。如果本轮投资性需求的重新入市是以牺牲刚性需求为代价的，楼市的繁荣只会是短期的，最终还是会迎来再一次的调整。

肖文晓认为，投资性需求比例过高，楼市就容易过热，产生价格泡沫；投资性需求比例过低或者没有，则表明这个市场缺乏活力，难言有大的发展。合理的楼价应该是大多数刚性需求者可以买得起，而投资客又可以凭借自己的专业投资眼光在市场上觅得一定的投资机会。从过去一年多的市场调整来看，广州主城区的二手楼价在6900-7200元/平方米左右是有支撑力的，超过这一价位则有过热的嫌疑。

(作者：赵燕华 高文莉)