提要：“新一轮调控政策的特点是‘一刀切’，这对市场的影响将立竿见影。市场归市场，保障归保障；政府鼓励开发商介入保障房建设，不等于让市场解决保障的问题，也不能让保障承受市场的价格。

　　□本报记者 林喆

　　“新一轮调控政策的特点是‘一刀切’，这对市场的影响将立竿见影。从财务指标分析，目前，地产上市公司的负债率普遍偏高，平均比2009年高出20%左右；大多数房企将调整策略应对市场趋冷。”在SOHO中国董事长潘石屹看来，四季度开始，国内住房市场的房价和成交量走势不容乐观，加速周转、增持现金将成为多数房企的避险策略。与此同时，在新一轮调控敏感期，万科、保利、恒  大、远洋等房产商开始低调进军保障房领域。

　　加快周转速度

　　恒  大地产董事长许家印表示，在目前的房地产形势下，公司将坚持快速周转策略，绝不囤地。今年前三季度，恒  大地产销售商品房597万平方米，成为国内销售面积最大的房企。恒  大地产从项目拿地到销售，一般控制在6-8个月。

　　“恒  大对现金流的要求非常高。”许家印表示：“宏观调控后，公司将现金余额提高到150亿元以上，最少也不能少于150亿元，最高的时候达到了210亿元。”目前，恒   大拥有73个项目，而在建项目达67个，占比达90%以上；在建工程面积为2306万平方米，相当于目前土地总面积的32%。

　　首开股份董秘王怡指出，公司业务主要集中在北京地区，地产新政以来，部分楼盘的销售确实受到政策的影响。他同时表示，公司将采取顺应市场的措施和灵活的定价策略，加快周转速度。“根据各个项目的具体情况，采取灵活而有针对性的促销策略，快速推盘、加强销售力度、回笼资金。”

　　根据计划，首开股份2010年的新开工面积将达到223万平方米，销售面积达95万平方米。其中，北京地区重点项目计划竣工面积92.77万平方米，计划销售签约面积67.6万平方米。

　　2009年下半年开始，万科的开工节奏和新房上市节奏逐步加快。“未来房地产行业将比拼资产周转率。”万科总裁郁亮认为，调控之后，投资性需求将基本淡出，市场回归到自住购房者主导的状态。万科将继续执行积极而灵活的销售策略，同时加大中小套型商品房的开发建设。

　　进军保障房领域

　　郁亮认为，未来中国的住宅体系包括政策性住房和商品房两大部分，而且政策性住房会有一个可观的比例，因此发展商必须主动参与这两大块的建设中来。

　　万科正在考虑保障房领域的“代建制”模式，即资金等均由政府投入，房企只输出技术与管理，以此来收取管理费用。代建制意味着开发商几乎毫无风险，虽然利润不高，却是稳定的一笔大生意。

　　业内人士分析，保障房建安成本较低，宣传和销售费用不高；需求稳定，资金周转速度快。另外，保障房更容易获得银行贷款，自有资金比例甚至可以低到20%以下。如果成本控制得好，以自有资金来算回报率，保障房利润率十分可观。

　　截至9月底，今年以来保障性安居工程已完成投资4700亿元，占全年计划的60%。据此估算，全年保障性安居工程的总投资或将接近8000亿元，行业投资规模巨大。

　　不过，也有业内人士提出不同观点。在日前举行的“楼市新论与‘绿领’投资”论坛上，万通地产董事长冯仑指出，政府试图通过加大保障房建设以平抑房价的持续高涨，但保障房主要解决民生问题，而商品房更多为改善性需求服务，两者应当严格区分，否则不利于行业的健康成长。

　　冯仑还强调，房地产公共政策应当独立，保障房和商品房应分轨。市场归市场，保障归保障；政府鼓励开发商介入保障房建设，不等于让市场解决保障的问题，也不能让保障承受市场的价格。