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险资或推高商业物业价值 明年市场格局将生变
安仁房产网 www.anrenfc.com 更新:2010-10-27  来源:中国建设报

  9月底,楼市调控进一步加强。与此同时,曾一度被称为“鸡肋”的商业地产却一路高歌猛进,受到越来越多投资者的青睐。

  随着9月份《保险资金投资不动产暂行办法》的出台,目前被明显低估的商业地产、特别是二三线城市的商业地产价值有望提升。日前,DTZ戴德梁行进一步估算表示,未来约有4500亿元的保险资金可以用于投资商业地产。

  业内人士指出,这一资金体量相当于目前商业地产年投资额的10倍。那么,此举对我国目前调控下的房地产市场意味着什么?对资金链越来越紧的开发企业来讲,是否又有了更新的想象空间?

  4500亿元险资入市

  有关数千亿元险资将进入房地产业的传闻已流传数月。其间,甚至还有地方政府酝酿利用险资投资保障房建设的说法。

  然而,2010年9月,保监会最终发布了《保险资金投资不动产暂行办法》。根据规定,保险资金投资不动产将仅限于商业、办公,以及与保险相关的养老、医疗等不动产,且5年内不得转让。

  而据估算,未来这一体量大致为4500亿元。目前,险资入市尚处在前期筹备阶段,从明年开始,保险资金或将成为房产大宗交易的主要买家。

  DTZ戴德梁行中国投资部助理董事曹建指出:“保险资金进入商业房地产领域,有利于目前被明显低估的商业地产项目体现其应有价值,提升物业品质,同时引导更多开发商从事优质商业地产项目的开发。”

  SOHO中国董事长潘石屹曾表示,从长期来看,与今天的住宅价格相比,商业和写字楼的价值被低估了。北京科技大学经济管理学院教授赵晓也认为,目前最被低估的就是商业物业,尤其是二三线城市的商业物业价格。以武汉为例,目前市场上的写字楼项目大多处于小业主分散持有的现状,物业品质难有提升,租金上升潜力受阻。根据DTZ戴德梁行研究数据显示,2010年第二季度上海甲级写字楼租金为每平方米每月204元,南京为每平方米每月93.6元,杭州为每平方米每月114元,而武汉仅为每平方米每月59.4元。

  事实上,有相当一部分进军中部地区的大型企业,有能力承受更高的租金水平,但同时对物业品质也有着更高的要求。“一线城市商业地产市场相对成熟,因此刚刚入市的险资可能会以此作为切入点。但长远来看,二三线城市的商业地产市场空间会更大。”曹建表示,“一线城市可交易项目越来越少,未来或将有大量资金流入二三线城市。”

  业内人士分析,大量资金的入市将在短期内拉动部分优质商业地产价格。但商业地产投资者大多是机构,更多看重长期租金的表现,保险资金也会选择长期持有等方式来进行投资,因此商业地产市场在未来依然会保持相对平稳的态势,不会出现大幅飙升。

  明年市场格局将生变

  SOHO中国9月底公布的数据显示,该公司今年销售额已达183亿元,提前完成“全年180亿元”的销售目标。与此同时,潘石屹表示:“保监会为险资进入商业地产松绑,这对我们反倒是个利好消息”。

  10月19日,在上海发布的“胡润房地产富豪榜”显示,中国商业地产领军人物王健林以拥有280亿元财富名列榜首;许荣茂家族以250亿元排名第三。商业地产富豪财富增长势头强劲。

  险资入市对于商业地产的融资渠道将是一个有益的补充。一般来讲,商业地产项目从建造到招商,再到后期运营管理,通常需要长达3~5年的培育期,资金回笼周期相对较长,这无疑对开发商的资金链提出了更高的要求。为缓解资金链压力,部分开发商不得不选择分拆出售,而导致项目后期管理的不可控及整体品质的下降。

  曹建表示:“保险资金的进入,提供给开发商新的融资渠道和退出渠道。险资可以通过整栋收购或参股方式,从开发商手中接盘商业项目,开发商也不再依赖分拆出售来回笼资金。”除此之外,保险资金还可能采取定制开发的模式,即开发商根据保险公司要求开发地产项目,然后转售给保险公司。

  目前各大保险公司还处在组建团队、初步接触的前期准备阶段,从实际成交情况来看,保险资金尚未大规模进入商业地产市场。曹建指出:“金融风暴爆发至今已有两年,目前经济形势是稳步向上,但是房地产政策方面仍有较多调控,在目前的市场环境下,买卖双方处于价格僵持期,以致今年大宗物业交易市场没有去年活跃。然而明年,随着险资入市,更多商用物业的大宗交易将会出现,中粮、万达等大型商业地产开发商也将最先获益。”

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