根据杭州市政府有关部门颁布的《杭州市区商业网点2003～2010年发展导向性规划纲要》，可以明确杭州目前的商业格局主要由四大区域商业中心和十二大区域商业副中心组成的。杭州市商业区域的建设在如火如荼地进行，但是从已开发的商业区域中可以发现，杭州目前真正成熟的商业圈依然是市级中心商业圈，市级商业中心因为依靠武林广场高端百货业态及西湖景区休闲业态而不断上升、优化。而拱宸桥区域商业中心、翠苑区域商业中心及滨江区域的商业中心的招商则面临极大的困难。目前杭州新商业圈中关注度最高的是庆春东路区域商业中心，该区域由于涵盖钱江新城，依托钱江新城高端住宅的人气与CBD商务区的未来发展空间提升了价值。但目前该区域除了“万象城”商业项目落地并获得开业的成功外，其他商业项目并没有多大起色，其庞大的商业供应面积能否吸引到有限的商业资源还有待时机。杭州，一个市区人口500万左右的城市拥有四大商业中心十二大商业副中心的超大级商业格局，其庞大的商业物业给商业招商带来的资源竞争与运营难度是可想而知的。

　　宁波市虽然位居二级城市之列，但其商业的发展速度与规模一点不亚于一级城市。截至2009年12月底，宁波市拥有的各类商业物业经营面积约为706万平方米，其中商业营业面积在10000平方米以上的大型零售企业网点就有51个，主要包括商业类型为：百货公司、购物中心、专业店小商品市场、商业街等。目前宁波市的商业中心区主要由四个区域组成，即三江口商业区、鄞州商业区、江东商业区、江北商业区。规模最大、最繁华的商业区是“三江口商业区”，目前该区域由18个大型的商业项目组成，总规模约77万平方米。当然，宁波“三江口商业区”依托独特的地理位置与成熟的商业历史背景获得成功是必然的。但“三江口商业组群”的成功给宁波商业市场及商业地产带来了巨大的信心，由此延伸发展的“鄞州商业组群”和“江东商业组群”在短暂的两年时间发展迅速，商业发展规模屡创新高。由于每个商业组群面积都在70万平方米以上的规模，其招商让很多商业项目束手无策，尤其是单项面积过大的商业项目更是难上加难。

　　商业地产以其独特的人气魅力与展现城市形象的代言备受政府与开发企业的青睐，不管是一线城市还是三线城市，其城市商业区域都在不断地延伸，商业规模不断地扩大，商业同质化的复制现象也不断地出现，商业物业的开发与商业运营的消化能力已形成严重的不对称。“招商”或许将成为中国城市化发展的一个特殊的名词，也是决定商业地产发展的关键瓶颈。面对商业市场的众多不确定性因素，如何分析不稳定的商业资源与高速发展的商业地产之间的博弈及商业招商的行为模式是规避投资风险、提高商业地产价值的关键。