价格上涨 商铺投资回报率下跌至3%~4%

“不受‘限购令’影响，商铺投资回报近8%”，“20万元内也能投资商铺了”……自“限购令”实施后，类似的销售信息铺天盖地而来，而房地产中介也循循善诱投资者把资金转投商业地产。然而，据广州几大地产最新数据，商铺平均回报率已经今非昔比，仅为3%~4%之间。转战商业地产需谨慎。

文/记者 林琳、陈芳

由于住宅限购，近期部分资金转战商铺，据合富置业数据，单是荔湾区10月份以来的商业地产成交量即上升20%~30%。

大量资金流入商业地产?

“本来商业地产就是小头，住宅才是大头，故流入的资金不可能很大，”房地产研究人员周峰表示，“在房地产市场中，商业市场只有5%的比例，90%的比重是住宅。5%的商业市场又怎么可能容纳90%的住宅资金转移呢，明显不合理。”据周峰提供的房管局二手登记数据，今年1~9月，广州二手住宅共成交71853宗，二手商铺共成交1886宗，而二手房屋总共成交80870宗。

周峰分析称，商业地产属于长线投资类型，短期内的价格变动不可能像住宅类物业那样大，而擅长于投资住宅的客户转去商业地产领域，一旦决策失误，投资客的持有成本将会明显增加。

“心思思”小心被“忽悠”

商业地产专业人士法永能认为商业地产投资门槛至少是200~300万元。“可是有的投资者手上不过100万元左右，就‘心思思’想投入到商铺，结果容易让人‘忽悠’”，一名中介人士透露，有的商场铺销售人员针对这些投资者的心理，虚构商铺的经营回报率动辄可达8%~9%，让投资者想入非非。

走势：商铺回报率终将下降？

法永能表示，目前投资者已经不敢像以前一样要求5%—6%的投资回报率了，3%—4%左右都得接受。

城建兴业地产商业地产负责人朱辉认为，虽然住宅市场受到新政的调控之后，不少资金都涌向商业地产，但商业地产供应非常有限，因此预计未来价格会持续上升，而租金的上涨幅度将会有限，最终出租回报率将出现下降。“预计下降至3%的水平后会止跌”，朱辉表示。

周峰建议，如果投资者在进入商业地产领域之前对市场的热点判断正确，投资对象又具备稀缺性，其出租回报率肯定比住宅类物业要高，当然能否挖掘到这种“笋”铺，就要看投资者个人的本事了。

投资建议

选择商业旺地和地铁周边项目

法永能表示，投资者最好还是选择街铺或者社区铺，如果有升值前景，2%~3%的回报率也不怕入市，法永能提醒投资者，一是要注意具体税费的多少，二是要注意拆迁的可能性；三是广州部分楼宇下面为商铺，上面为住宅，但是同一栋楼是一个房产证，这种通常被算为住宅而不是商铺，投资者最好选择纯粹的商业物业投资，不要冒险。

朱辉表示，最近一些原来经营情况一般、二三楼难以出租的裙楼项目被盘活包装成各种各样的专业市场，一些买家将整个项目买下来，再分成十几间或者上百间出售。投资这种项目风险较大，特别是二三楼的物业有较多的情况要注意。

他提醒投资者，项目如果处于商业旺地如北京路、体育西等位置，做旺的可能性会大得多。或者周边有地铁站和大型的商业项目也会相对好一些。

确定有产权再购买

要关注商铺的产权情况，特别注意出售经营权的项目。一种情况是一个商家将一个大型项目整租下来，按年付租金，然后把整个项目分成多个小商铺，一次性出售五年或者十年的经营权，一旦这个商家的资金链出现问题，就很可能给投资者带来风险。

另一种是一些有产权的业主，不愿意出售商铺，而是选择卖几年的经营权，这种情况也可能会出现问题。每个商铺都价值不菲，确定有产权再购买是最保险的办法。也有一些项目本来只有两三个房产证，但是分成几十个项目，商家承诺办理房产证，在交了定金、签订了合同之后，买家一定要关注卖家办理房产证的进程。

关注运营商之前的经验

投资者还要关注整个项目运营商之前的经验，是否运做过一些成熟的项目。一些商家会返租几年，将整个项目做旺了再交给买家，也有一些商家只是出售部分商铺，留下一部分自己经营，这种情况相对较好。

（广州日报 林琳、陈芳）