2010年中国楼市调控的史上最强年，无论是发文数量，执行力度，严厉程度等方面，都是当之无愧的。然而在调控高压下，楼市上演一波又一波反弹的攻势，从12月一线城市的成交量来看，楼市反弹迹象再次显现，北上深杭当月成交量大幅上涨，环比涨幅分别达43%、48%、65%和57%；同时各地地王频现，你追我赶，更有北京、上海、大连土地出让金破千亿。正因楼市如此表现，2010年的楼市调控被认为是失效的。世联研究认为，楼市今日之表现其实是多年积弊后的集中体现，想让调控在一年内把过去所有问题都解决显然是不现实的。从这一角度可以看到这轮楼市调控的长期性，因此总结2010年楼市政策和猜想2011年的政策方向也就更有意义。

    2010年楼市政策的三宗最

    （1）最多。2010年楼市调控中的国字号文件有三个：国十一条、国十条和国五条，这一密度在房地产行业来讲是前所未有的。在这三个文件的指导下，各部委和地方政府纷纷出台相应的调控政策，其中全国性的调控政策发布超100个，导致2010年的楼市政策几乎覆盖了全年，但8-9月除外，正是这两个月的政策空档，迎来刚性需求的全面入市，推动楼市的反弹，最终导致国五条的问世。

    （2）最全。2010年楼市政策围绕“抑需求、促供给”的调控思路，出台了方方面面的政策。经世联统计总结主要集中在如下五个方面：土地、融资、税收、保障房及限购。土地方面，在年初就计划全年供地18.5万公顷，其中保障房用地、棚改用地及中小套型商品房用地占到76.6%，总量上比2009年实际供应增加约80%，另外披露了闲置用地数量，并对地方政府进行约谈；融资方面，开发商的银行信贷、上市融资、信托融资等渠道均受到银监会的限制，甚至项目的预售款亦开始受到监管，而购房者的首付要求被提高，利率负担开始加重；税收方面，调高了开发商土地增值税的预征率，取消了购房者契税和个税的部分优惠，房产税也越来越清晰；保障房方面，不仅有量上的要求，并且在制度上、资金上分别出台政策为保障房的建设护航，未来还会在保障房的退出机制及问责机制上发力；限购方面，由限外籍居民购房，到限制本国外地户籍居民购房，最终到16个城市限制本地户籍居民购房，可谓全面限购。

    （3）最严。2010楼市调控号称史上最强，无疑也是最严，主要体现在两个方面：一方面是政策力度空前，另一方面中央高层频频施压。政策力度上，首先从购房者的按揭首付来看，首套房首付三成，二套房首付五成，利率1.1倍，无疑是史上最严的；其次从保障房的建设上来看，2010年是历年建设力度最大的一年，计划580万套，最终开工建设590万套，并且今年又提高到1000万套。中央高层为调控楼市，也可谓不遗余力。温总理在2010年初就承诺任期内把楼市管好，年尾依然表示会努力履行承诺；李副总理，曾经一个月内三次调研楼市，在表示坚决调控楼市的同时，大力推动保障房的建设；胡主席亦多次表示“加快保障房建设，加强楼市调控”。中央高层就某个行业如此持续地，密集地发表讲话实属罕见。

    2011年楼市政策猜想

    2010年楼市调控之所以被称为史上最强，其最根本原因是通胀背景下带来的资产价格上涨。然而目前通胀形势依然严峻，以至于今年CPI调控目标拟提升至4%，同时政府对楼市态度依然坚决，这不难看出：2011年无疑又是一个楼市调控年。世联研究认为，2011年楼市政策将主要体现在三个方面：

    （1）继续加强原有政策的落实，严格执行，尤其是过去尚未执行的政策。比如：“土地闲置1年罚20%，闲置2年无偿收回”的规定在未来被执行的可能性越来越大；土地问责去年没有执行，官方表示今年会跟进；二手房交易的阴阳合同及个税征收问题，或会随着房产税的逐渐清晰也会有一定程度的解决。

    （2）政策力度的加强。比如：若楼市继续反弹，二套房的首付和利率或会继续提高，亦有可能效仿香港征收特别印花税，二手房交易的营业税或会恢复5年内全征，还有契税提高到3%以上，甚至出台房产税等等，这些政策在2011年均有可能，关键是看楼市的变化；另外，今年保障房的政策力度更大，可能会就保障房的退出及问责机制出台相应管理办法，从而保证保障房分配的公平公正。

    （3）政策覆盖面拟扩大。覆盖面扩大的政策主要有两个：一个是限购令，可能会在目前16个城市的基础上增加若干个二线城市，其中四川省曾发文要求所属州市按情况实施限购，郑州亦表示将限购；另一个就是开发商预售资金的监管可能会由目前的北京和浙江省扩大到其它省市，从而进一步限制开发商的融资，加快开发商的开发和销售。

    未来的楼市调控，无疑将是更加全面，力度更大。【撰写 世联地产市场研究部】