除非大幅降价否则难以脱手 小户型成交萎缩但价格依然坚挺

　　限购令出台前曾经火热一时的大户型二手房如今遇到了尴尬，除非大幅跳水否则难以脱手。可是房东一般不会轻易降价，所以成交也就陷入僵持。相反，小户型尽管新政后成交也大幅萎缩，但价格还是较为坚挺，很少有大幅让价。

　　部分大户型房源有松动迹象

　　■案例分析

　　去年年底，在房产税和限购传闻越来越紧之时，不少购房者为了避免自己失去买房的机会，决定“一步到位”——直接买大户型，当时出现过一波大户型成交的高潮，然而节后大户型的成交量较节前真是不可同日而语。

　　据21世纪不动产透露，陕西南路近建国西路的步高苑有套两房，原来的总价是挂485万元，但很长时间都没有动静，由于房东要换房急需资金，不得不把挂牌价大幅降低到443万，一夜间就“砍掉”了42万元。果然，砍价后马上有人上门看房，并当场付了定金。

　　“虽然目前部分大户型房源价格有松动的迹象，但是整体价格仍将僵持一段时间，而楼市低迷的格局将比往年任何时期来得更长。”上海中原研究咨询部经理龚敏坦言。

　　■调查数据

　　据21世纪不动产对上海区域旗下300余家门店的抽样调查显示，自1月28日新政实施以来，全市成交二手房中，144平方米以上的大面积房源成交量出现急速萎缩。在此之前，这种类型二手房房源成交套数在其总成交套数中占比为10.6％。而在1月28日各类新政公布至今，该面积二手房房源成交比重大幅下滑，仅为总成交份额的4.2％。

　　■原因分析

　　大户型遇冷首先还是因为房产税的原因，举例来说，若一个三口之家的家庭原来住一套70平方米的房子，如果新购入一套150平方米的大户型，单价为3万元的房屋，纳税人年应纳房产税税额为 （220-180）×30000×70%×0.6%＝5040元。而如果只买100平方米及以下的话则这个家庭可以免缴房产税。

　　还有一个重要原因就是限购令对抑制外省市购房者需求的效果强大。如联洋、古北、愚园、陆家嘴等区域，春节前大户型8成以上成交为外省市购房者，如今因为政策冲击，造成这部分购买需求的大幅下降。

　　小户型房价仍坚挺

　　新政出台前，小户型房源曾一度失宠。由于风闻限购政策要出台，有实力的买家“弃小买大”，防止被限购后无法换房。限购令出台后，让众多购房者开始重新审视自己的购房条件。一部分本市户籍居民家里有两套或者两套以上的房子，没法再购房。首次置业的家庭一般都手头不宽裕，一步到位买大户型的难度很大，且有可能要缴房产税，所以把目光重新转回小户型房源。

　　“进入2月份，二手房成交量骤然萎缩。但大部分房东的心态依旧稳定，尤其是小户型房源的业主。”中原地产川沙片区门店有关人士表示，目前区域内小面积房源的受关注度开始迅速提高。除了刚性需求的购房者外，少数投资者也会到门店寻找户型在60－70平方米的房源。受此影响，部分小户型房源的挂牌价格逆市提升。

　　■案例分析

　　在七宝地区，近期该地的小户型房源需求量很大，其挂牌价也相对比较坚挺。如新政前，万科朗润园50平方米左右的房源市场价普遍在125万元左右，但近期有部分业主把挂牌价提高到了128万元。在宝山淞南区域，新政前，65平方米左右的老公房挂牌总价在118万－120万元，目前价格则涨到了122万－123万元。

　　■专家分析

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，目前市场行情再入迷茫期，房东情绪逐步出现分化。如果随着未来几月间市场成交的持续低迷，不排除房东分化现象越发明显的可能，卖不掉的或者急卖的，只能狠心杀价；需求大的自然不会轻易掉价。