【香港商报讯】随着房地产调控新政对市场影响逐渐加重,楼市成交量锐减,高端楼盘却在冷清的市场中格外抢眼。5月以来,北京豪宅逆势而动,钓鱼台7号院狂涨至30万元／平方米,从北京最贵蹿至全国最贵,曝出最严限购令下的楼市暴利,6月3日该项目已被暂停销售。然而,京城另外两大在售豪宅霞公府和长安8号,尽管价格未现涨势,却也在以不同的手段攫取着暴利。新华社昨日发文指出,狂涨价、久囤地、撬地球，最经典的楼市三大暴利法则,在京城三大豪宅项目中演绎得淋漓尽致。

　　成本仅4万售价30万

　　想描绘北京豪宅价格步步高涨路线图,很大的一个章节要写到位于北京西三环内的钓鱼台7号院。从2009年7月21日开盘时的7万多元／平方米涨至今年5月30万元／平方米,仅用了不到两年时间。分析人士指出,该楼盘成本最高很可能在4万元／平方米以下,仅因涨价而增加的利润空间在世界上恐怕也名列前茅。

　　目前这个项目涉嫌暴利已引起北京市相关部门的重视,北京市住房和城乡建设委员会3日宣布,已暂停该项目23套定价过高房屋的销售,并已联合北京市地税局对该项目展开调查。

　　事实上,飞速涨价绝非豪宅的专利,在中国楼市,很多楼盘的价格都呈现出跳涨轨迹。目前房地产项目完全由开发商自主定价,因此完全是暴利没商量!

　　地价两千多房价10余万

　　2010年8月14日,位于王府井(600859,股吧)区域的霞公府以均价10.791万元／平方米开盘,成为当时北京豪宅新贵。不过,与堪称天价的房价相比,霞公府的地价却廉价得难以想象,楼面地价仅有2232元／平方米。一位业内资深人士表示,分期开发、对项目中黄金位置地块长期撂荒,享用因土地增值带来的暴利,是整个房地产行业的潜规则,造成了土地镕置,从根本上讲影响了市场供应,是一种变相的囤地。除了获得土地增值,开发商囤地还可以造成商品房供应市场的房源数量减少,进而推高房价。

　　5000万运作到150亿

　　在北京市长安街与西大望路交会处东南角,有一个庞大的立志要成为中国最高端的房产项目正在进行最后阶段的施工,这就是总建筑面积高达23万多平方米的长安8号项目。按照该项目目前售价每平方米7万多元来计算,其市值最少为150亿元。但是,谁能想得到,这个项目的启动资金只有5000万元。通过合作买家的不断更迭和资本运作,长安8号目前基本建成,已上市销售。

　　事实上,在房地产领域,藉助金融杠杆使投资收益翻番的情况不胜枚举。例如一个住宅项目的预计投资额是10亿元,利润是3亿元,项目利润率为30%。但实际上开发商只需拿出2.5亿元,即可启动项目,后期可利用土地抵押贷款、预售资金来分期滚动开发,不用再自掏腰包,最终项目利润率将超过100%。