地方政府难拒卖地诱惑 频繁微调推地“试盘”

　　持续的楼市调控仍未使地方政府摆脱对土地财政的依赖。去年下半年以来，一些地方政府房地产市场微调政策不断，以期促进楼市回暖，进而带动土地交易活跃。但国家统计局的数据显示，今年上半年房地产开发企业的土地成交价款下降了13.3%。

　　业内人士分析，在楼市调控政策预期不明朗、地方债集中到期、地方财政吃紧的情况下，未来地方政府微调楼市政策的“试盘行动”还将会继续出现，推地节奏也将加快。对于转型中的地方经济来说，彻底摆脱对土地财政依赖，仍将是一个长期的过程。

　　收支两端承压

　　“有些地方政府向开发商收的税，已经收到3年以后了；还有些地方公务员的工资是靠银行贷款发的。”在中国证券报记者近日的一次调研中，一位知情人士如是说。在经济增速放缓的大背景下，地方财政正在面临吃紧的局面。

　　这背后的一个重要因素，就是土地出让金的下滑。财政部的数据显示，上半年全国国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5%。

　　据上海易居房地产研究院的报告，现阶段土地出让收入和房地产税收收入占据地方财政收入的比重达三成以上。同时，与房地产有关的多个上下游产业景气程度，也随楼市的阴晴变化而变化。短期内地方经济增长尚无法摆脱对房地产业的依赖。

　　在财政支出的一端，地方偿债压力不容忽视。审计署的报告显示，我国已迎来地方债的偿债高峰期，今年全国共有1.84万亿元地方债务到期，部分地方的债务偿还对土地出让收入的依赖较大。

　　政策面上，虽然今年以来央行两次降息降准，但房地产调控的“红线”仍然未变。近日，国务院总理温家宝在江苏常州调研时强调，必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。住建部、国土部、发改委等部委分别针对调控松动的传言进行澄清，并强调调控不放松。

　　链家地产市场研究部分析认为，虽然下半年土地的供应量和成交量都将有所回升，但难以恢复到去年的水平；而商品房成交的回暖势头，也因“限购令”的存在而存在变数，从而影响到房地产税收。从全年来看，“房地产财政”缩水对地方经济的影响已不可避免。

　　卖地诱惑难拒

　　事实上，面对上述压力，地方政府的“自救”行动早已展开。上周末，珠海传出松绑“限价令”消息，虽然政策最终未做调整，但在土地出让收入严重缩水的情况下，珠海“救市”意图昭然若揭。

　　据不完全统计，从去年8月以来，全国有超过30个城市明确发文微调楼市政策，调整范围涉及调整首套房标准、变更土地出让金支付方式、提高公积金贷款限额、减免税费等多个方面。除逾越限购“红线”的少数城市外，大部分微调政策“闯关”成功。业内人士认为，未来还将陆续有城市加入到试盘的行列中。

　　地方政府稳定财政收入的另一条途径便是密集推地。7月17日，南京市国土资源局一次性推出41幅地块的土地出让预告，共计2302088.17平方米。7月以来，北京也已成交了5宗住宅用地，与整个上半年成交的住宅用地宗数相同。

　　链家地产分析指出，随着成交回暖，开发商的资金状况有所缓解，购买土地的积极性也在提高。下半年往往是土地供应和成交的活跃期，地方政府的土地出让金收入将有所提高。

　　但在中国房地产研究会副会长顾云昌看来，市场回暖虽能缓解收入压力，但对处于经济增长方式转型中的地方政府来说，又将陷入对土地财政的依赖中。他认为，频繁“试盘”和加快推地，将成为下半年的常态。对于前者，中央政府需密切关注。土地财政驱动下的征地、拆迁问题也要有所警惕。

　　顾云昌向中国证券报记者表示，要摆脱对土地财政的依赖，需要以税费优惠的形式扶持当地的优势产业，以产业集群带来的税收收入逐步取代土地出让收入。此外，保障房建设和房产税改革的推进、个人住房信息系统的建设也都是长效的政策手段。但他强调，要想彻底摆脱这种依赖的惯性，需要政策上的多重设计，也需要地方政府断腕的勇气，这将是一个长期、充满阵痛的过程。