楼市回暖投资客开始入场 成房价上涨重要标志

　　楼市持续回暖推动房价再次反弹，购房者对后市的预期出现变化，消失已久的投资客开始再次缓慢入场，而这通常被视为房价上涨的重要标志。

　　尽管投资客占比与过去相比大幅下降，但近期深圳、北京、上海以及山西等地传出的投资客炒楼案例在不断增加。

　　2012年7月下旬，正在推售的深圳益田大运城邦卫城项目，在其官方微博发布消息称，目前出现不少购买多套房的现象，有投资客更是一次拿下一层，组团投资也不在少数。

　　有媒体援引该项目负责人的表态称，该项目从去年一期开盘至今，一投资客已累计购买了近六七十套房。而最近一次是二次降息后，这也是至去年底楼市进行冷淡期后该投资客的首次出手。

　　益田大运城邦的这一说法暂无法获得证实，有业内人士质疑这是一次营销策划，意在向购房者推介该项目的投资价值。

　　不过，多家机构的监测发现，楼市投资客再次入场已经是不争的事实，这种现象从今年4月份开始逐渐明显。

　　8月6日，中原集团研究中心对外发布的一份研究报告称，中原地产通过7月底对华南6个城市的50多个新房项目调查发现，部分城市已出现投资性需求入市现象，深圳、东莞、长沙、珠海的投资性需求比重均超过10%。

　　21世纪不动产深圳泛城研究中心数据也显示，数月之前还处于蛰伏状态的投资客已经缓步入场，目前有超过10%的投资客活跃在楼市成交市场。

　　世联地产通过对其在全国代理的600多个楼盘统计分析则发现，本轮调整以来，2012年4月份楼市投资客占比为13.3%，6月份则上升至15.2%。

　　在投资客比例较高的深圳，根据中联地产监测，今年6月投资比重占深圳楼市总成交量的12.3%，环比增长了7.7%。中联地产称，二手市场价格涨幅在央行第一次降息后尤其明显，业主已经逐步恢复对市场回暖的信心，相应的投资客也就越来越多。

　　世联地产华南地区首席分析师曹取在接受《第一财经日报》采访时表示，在降息的政策背景下，投资客的入市意愿明显比以前提高，但从数据上看增幅较小。

　　从总体上来看，目前楼市投资客比例仍处于历史低位。以往的数据显示，楼市相对火爆的阶段也往往是投资客比例较高的时期。根据世联地产统计，2007年年中楼市投资客占比为51.6%，2010年年中投资客占比为46.7%。

　　尽管如此，投资客再次缓慢入市的现象并不容忽视。一方面这意味着以抑制投资性需求的房地产调控政策将面临新的挑战，另一方面是因为投资客占比走势能精准反映市场的走势，往往是房价再次进入上涨通道的前兆。

　　根据世联地产的一份研究报告，投资客比例是决定房地产价格走势的重要因素，它可以解释房价变动的66.7%，投资需求比例与70个大中城市房屋销售价格环比指数的相关系数高达0.82。这种相关性可能会超出很多人的预料。

　　按照房地产业内的普遍逻辑，如果投资客比例持续下降，房价一般处于下行区间，而投资客比例持续上升，则房价通常处于快速上涨通道。

　　目前，限购和限贷政策依然是阻击投资客入市的重要障碍，深圳、北京、上海等限购政策较严厉的城市中，投资客比重依然不高。

　　但部分非限购城市中却不乏投资客的涌入。以广东惠州巽寮湾片区为例，碧桂园十里银滩、合正东部湾、富茂威尼斯湾、万科双月湾等，几乎所有项目均带有明显的投资取向，在投资客的助推下，这些项目今年以来销售业绩尚佳。

　　曹取表示，目前惠东的滨海物业基本都是由投资客覆盖，购买滨海物业，偶尔过来居住度假的客户很多，其中高达70%为深圳人。