一个明显的事实是，在消费者构成发生变化以后，长沙楼市产品分化在所难免——以自住型需求为主的消费者构成，带来的将是开发商在自住型产品不同细分市场中的分化。

2007年开发商所庆幸的“搏傻时代”已经一去不复返，房地产，正在迎来一个变革的时代。这个初冬，长沙楼市正呈现出一个不可回避的信号：开发商，正在迎来阵痛的分化期。在自住型需求“一枝独大”的当下，开发商如何在价格与价值的平衡中寻求一个最佳突破点，成为最为迫切的现实问题。

价格的理性回归

回归，或许是2008年秋末长沙地产业界最为默契的一个词汇。一个鲜明的价格图谱，在当下长沙楼市分外分明。星沙地区，主流价格2400元－2800元／平方米，高端价格突破3000元／平方米；二环外城市次中心区域，3300－4000元／平方米的区间，成为开发商不约而同的选择；二环以内，4000－4500仍然抢手，而中心区价位依然高高飘过5000元／平方米。“我长沙市区内4000－4500元的价格区间，是合理的。”大匠企画营销总监聂建湘说。

显然，与去年开发商对市场充满信心，心理预期膨胀相比，在市场严重供大于求、竞争严峻以及资金链吃紧的现实面前，今年开发商的信心明显不足，心理预期也逐步回归理性。“去年长沙房价的上涨有些过猛了，在心理预期的透支中，房地产价格与价值已经出现了明显偏离。而这种状况，在今年环境突变的状况下，出现了开发商的被动回归。”愿景集团营销总监付昊如此说。正好广告执行总监王小文则认为，“长沙市各个板块的各楼盘，当前是个什么样的市值，都已基本清晰呈现。”

性价比突围供需失衡

价格，仅仅是最为表象的一环，价格的回落，意味的不仅仅是数字的变化。“在去年，不管什么样的房子，不管地段、户型、品质，只要是房子，都卖得好。这种非理性带来的是整个市场的疯狂。”资深业内人士陈岗尖锐地说。

而今年，在供应量猛增，而消费因心理预期影响受到挤压的现实中，开发商们开始出现明显分化。来自恒嘉地产的调查显示，未来三个月内将有40个左右的项目或新品上市，或推出新货量，预计推货量将达到250万平方米以上，加上目前340多万平方米的市场存量，未来3个月内长沙市场将有600多万平方米的市场放量。

向左，是以价格作为杀手锏的楼盘，低价倾销，尽快走货；向右，是在资金充裕背景下，推迟开盘，等待合适时机的开发商；而原地不动的，则是将价格维持在一定底线之上，并非以单纯价格攻势强攻，而以“性价比”强调品质的楼盘。一个耐人寻思的细节是，在这当下市场中，不是所有促销力度大，价格下调幅度大的项目销售情况都好，性价比高才是消费者真正购房的动力。商品房价格的理性回归成为必然趋势。

自住需求的产品分化

在某些人欢欣雀跃的同时，总有一些人黯然神伤，世事总是如此。第26届长沙房交会上，各类房屋实际成交549套，增长成交中，货币安居房份额高达221套。而意向成交2710套，其中货补安居房源意向成交617套。事实上，一个愈加分明的现实是，在开发商们频频选择“实价路线”的背景下，消费者们往往更加开始重视楼盘作为居住功能的细节，而非过往以“投资潜力”作为重点考察要务。

“价格是很重要，但是在同等价格区间内，肯定首先考察这个房子是不是适合我住，环境到底如何。”长沙购房者李威（化名）如此表示。在本报房交会期间所作的一次调查显示，接受调查的人群中，自住型客户占到了64％，投资型客户所占的比例达到36％，这说明自住型消费是目前长沙楼市消费的主流。

“现在自住型的需求占据绝对优势，对开发商来说，如何寻找到更加细分的市场，定位更具竞争力的产品，非常重要。”江山帝景常务副总经理梅青君说。在他看来，价格不是竞争的关键。一个明显的事实是，在消费者构成发生变化以后，产品分化在所难免——以自住型需求为主的消费者构成，带来的将是开发商在自住型产品中的分化。

来自长沙市房产研究中心的数据显示，今年前三季度全市商品房的累计批准预售面积为843万平方米，季均批准预售面积超过280万平方米。预计今年第四季度全市商品房供应还将持续放量，全年的供应量有望突破1000万平方米。“对于自住型客户来说，供应量的增加，是产品选择面更广的一个信号。”