趋势研判

    机构预判

    一不留神，长沙楼市又走过了2010年。这一年，保障房大提速、信贷闸门收紧、第三套房限购、外地人口限购、土地税清缴……调控政策连篇累牍，但房价上涨却是热火朝天。这一年，注定成为房地产经纪行业内不平凡的一年。回顾2010，在已经开始的2011里，长沙楼市又将有哪些变数？楼市方向何去何从？今年买房能否实现财产保值？

    根据《2010年长沙市房地产市场年报》分析，2010年长沙房地产市场在国家最严厉的房地产业宏观调控政策之下相向而行，预售量、销售量大幅增长，创历史天量，一度达到亢奋状态，房地产价也水涨船高，出乎预料。综合各方面的因素，分析认为，今年将是验证和见证房地产市场调控效果的关键阶段，调控将常态化，在多方因素的影响下，今年走势难以明晰。不过，“二手房”、房屋租赁市场或将日渐回暖。此外，今年的新房供应将比较充足，刚需依然强劲，但投资和投机将被有效抑制；市场综合景气态势将逐步回落，但不会过度低迷。本版撰文/记者赵书生

    新房充足刚需强劲 投资投机将被抑制

    2010年长沙房地产开发投资稳步增长，新开工、施工面积同比增长明显，7月以来商品房批准预售量持续大幅增长，全年批准预售量突破2000万㎡大关，达到历史最高值，并存在一定待销空间。由于去年12月长沙土地市场同样出现较大放量，商、住用地出让创新高，为今年商品房供应埋下伏笔，可以预测今年长沙的新房供应量将比较充足。

    从需求来看，长沙仍然处在城市化进程阶段，刚需依然旺盛。经历过长时间观望，市场对楼市价格预期逐渐落空，加之通胀加剧，很多刚需客户从观望转为入市，带动了市场人气。不过，今年长沙大力推进的住房保障、安居棚改工程、公租房建设等措施，将会分流一部分市场需求。

    从投资需求来看，一线城市限购令的出台可能对长沙产生“被进入”效应，不排除一线城市投资客转战二三线城市。但由于全国性的严厉的货币和金融、税收政策的逐步强化和落实，投资需求将被有效抑制。

    房产税出台，长沙将由“耐调控”转为“被调控”

    去年底，各地地王再现，一线城市市场回暖，二线城市泡沫显现……这一系列的现象表明楼市调控目标仍未达到，国家对房地产业调控的决心将更加坚定。根据中央经济工作会议部署以及近期各部委密集安排的未来工作要求，不难解读出国家调控房地产市场已经进入了常态化阶段，遏制房价过高过快上涨的决心异常坚定，任重而道远。央行去年末加息，显示国家治理通胀的决心。国土部下发通知抑制打压“地王”，各地方政府也正在为稳定今年房地产市场再出细则。今年，多次加息和房地产税收政策的调整，或将成为调控楼市的利器。长沙楼市将会由“耐调控”逐步转为“被调控”。

    2010年国际环境让人难以琢磨，金融危机的影响远比人们想象的要深远，复苏进程缓慢，加之外围货币的贬值和债务风险，国内通货膨胀压力逐步加大，导致我国经济发展环境越来越复杂。今年将面临更复杂的局面，经历更纠结的困境。此前，中央已经确定今年的货币政策转为稳健型，其中最重要的方面就是控制通胀预期、稳定价格总水平。诸多现象表明，今年我国通胀压力依然巨大，长沙房地产市场将在通胀和货币供应收缩的双重压力下寻找空间。

    综合因素影响下 房价走势难测

    2010年长沙楼市整体上保持着较高的热情，去年末受今年起或将提高购房契税政策的影响，部分需求提前集中入市，11月商品房成交量破万，12月依旧量价齐升，按照周成交趋势，12月第3周起长沙楼市成交量出现井喷，成交套数为5569套，面积为54.58万㎡，第4周成交7476套，创下2010年周成交量的最高峰，岁末市场呈现疯狂态势，市场综合景气指数将达到一个新的高度，“翘尾”现象明显。考虑到其延续效应，今年一、二月份还会保持高位，但会逐步回落。同时，考虑到作为二线城市的长沙房地产业仍有较大发展空间，市场景气不会出现过度低迷的状况。

    不过，今年长沙房价面临的环境更加复杂。一方面，城市地铁、城市轻轨、“两桥两隧”开工建设，长株潭三市融城效应等提升城市环境；泊富广场、万达、华远金外滩等高档精装修或江景项目大盘即将入市；生产要素、劳动成本及物价的上涨进一步激发房价上移。另一方面，加息、限购、限贷、限地价等调控措施多管齐下，将影响房地产投融资，抑制部分需求，对房价的过快上涨形成重拳打压，市场可能出现滞涨，不排除有调整的可能。在多方因素博弈下，今年房价走势会如何，难以给出明确判断，但市场整体不会出现大震荡，上下微幅调整是大概率事件。

    2011年值得期待的品牌楼盘

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