商业地产的暗涌正在汇集，商铺、专业市场、城市综合体、酒店公寓，写字楼……越来越多的商业物业正在出现。

　　编者按
　　
　　最“温柔”的长沙限购令将一部分楼市投机、投资者拒在门外，在通胀持续、人民币对外升值对内贬值、国民投资渠道相对单一的背景下，退出政策和市场风险全面加剧的住宅市场，投资商业地产领域俨然成为更为可行、更具操作性的选择。
　　
　　商业地产投资，商机在哪？低风险的产品又在哪？你的产品如何给投资者坚定的信心？你的产品如何迎合目标投资群体？又如何在良莠不齐、莫衷一是的商业地产产品中脱颖而出？基于住宅调控环境下的投资转向，基于商业地产投资难以抉择的现实背景，潇湘晨报再度将长焦锁定商业地产市场，指导投资、引导需求、推介商机、推动市场，全力打造的《商机》特刊将于下周四面世，敬请期待。
　　
　　“近来，商铺租金的上涨迹象十分明显，商业地产的关注度越来越高，参与者越来越多，这是好事，也不一定是好事。”在大集商业地产顾问总经理罗觉慧看来，“商业地产是一个复杂的东西，不是什么人都能玩得好。”这种担忧并不是多虑，此前在长沙并不算太长的商业地产史上，上演过商业大败局的案例，依然在讲述着这个普遍却又容易被忽视的道理。
　　
　　做砸了的黄金码头
　　
　　调控之下，依然在房地产行业内体内循环的资本开始转向商业地产，这种现象正在引起业内关注。
　　
　　“地段、地段，还是地段”，这段在房产界广为流传的价值判断，在新大陆银座的案例面前，似乎落了空。这座曾经知名的商业项目早期的出名，很大一部分是因为“长沙最牛钉子户”。因为舍不得离开这个遍地黄金的黄金码头，“长沙最牛钉子户”一度成为了新大陆银座的“代言人”，不过，随着“长沙最牛钉子户”的最终倒下，新大陆银座后来的知名，则是因为它在一个长沙公认的商业黄金码头铩羽而归。
　　
　　新大陆银座最初的宣传中，有这样的描述，“处于长沙绝版商业地段，是长沙市目前规模最大的流行主题商业至尊……”可事实上，开业还不到2年，投资上亿的项目，就以申请破产了结。
　　
　　有亲历事件的知情者透露，虽然新大陆·银座的倒下是很多原因导致的，但首先是物管公司的管理混乱。新大陆银座甚至在没有充分的准备下就宣布开业日期，不但使经营户们手忙脚乱，更是让管理经验不足的物管方为了能统一开业自乱阵脚，甚至出现了经营户们在开业时租金交纳都出现N种方式。
　　
　　“运营才是一个商业项目的生命所在。”在黄金码头运营不善的商业项目并不少，比如益友商业广场。
　　
　　产权式商铺逼走金主
　　
　　马来西亚百货大佬百盛选择了和老朋友家乐福一起占据这块黄金码头时，一定没有想到会以离场的方式离开这里。当年，百盛的撤出一度让长沙的时尚女人们很有些遗憾，但是，现在更后悔的也许是百盛商场的众多业主。
　　
　　百盛租下的益友商业广场是一个产权式商铺，它要面临的是200多个产权人。200多个产权人的不同利益追求，导致了百盛的最终离去。2008年，百盛的租约到期，此时有一部分业主纷纷提出增加租金，根据当时的情况，200多名业主主要分为两大阵营，一部分希望得到更高租金转租他人，另一部分希望百盛留下，因为他们的商铺位置一般，集体出租更为有利，两大阵营甚至直接产生过冲突，百盛难以和众多业主达成协议，续租不成，只得离去。随后益友广场几易其主，却再也没有出现过当时百盛所在的人气。黄金码头的迷信并没有给产权式商铺的业主们带来好运气，当有着全球化背景的百盛离开之后，这里只能成一座空城。而这正是产权式商铺的最大的风险所在。
　　
　　长沙市产权式商铺经营不善的还有很多……发售之后，投资者离场，经营户各自为政，自身经营不善的通过赚取高额的转让费来转嫁经营风险，生意好的，房东一再加租。没有统一的包装，没有形象，没有特色，没有发展方向……
　　
　　“商业物业如果只是卖掉赚钱，这样相当危险，也并不符合一个真正的商业物业长远利益。”成功的商业物业开发商都有这样的经验，他们并不会将手中的商业物业卖掉，而是部分持有，甚至全部持有。而这也是商业地产和住宅地产最大的区别之一。
　　
　　但这，同样也是考验开发企业的最大难题。“一个至少五到十年才能得到回报的项目运营太慢，在当前的中国房地产市场的语境下，是不会受到青睐的。”作者：刘渝渝