政策叠加效应渐明显长沙楼市6月为调整期

安仁房产网 www.anrenfc.com　更新：2011-07-10 　来源：潇湘晨报

　　金融的力量，正在缓慢而深刻地影响到楼市的各个角落。7月6日晚间，中国加息预期终于得到兑现，央行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率。不管愿不愿意，调控的作用力终究开始显现，正如湖南恒广集团副总经理柳佳所言，“金融收紧的后果有可能让长沙进入楼市滞涨期”，首先将从成交量的萎缩开始。

　　一个信号是，上半年长沙住宅市场受供应减少影响，至第二季度整体成交下滑。尽管官方的月度备案数据依然尚未公布，但市场关于“6月下挫”的忧虑声音已经开始从单个项目向各个区域蔓延。

　　现场有人焦虑有人不愁

　　7月5日，下午4点，钰龙天下售楼部。“卖房的，远多过买房的”，这似乎是这段时间踩盘的共同感觉。在这个装修豪华的售楼部里，前台7位售楼小姐或闲聊，或看着手中资料面无表情。走进大厅，五六个销售员在休息区跟买房者聊天，介绍楼盘情况。

　　7月5日，下午4点半，恒大华府售楼部。临近下班，大厅里灯光也开始黯淡。环顾四周，3个买房者正在详细咨询买房按揭的情况，10分钟左右，两三批客户进出大厅。“房子都还卖得不错，周末看房子的人会多点。”销售代表颜华（化名）说。

　　这个在长沙知名度很高的楼盘，正在销售二期一栋。“小户型已经卖完了，都是120到150平米的大套，而且卖得也很快，7500元/平方米均价。降价？没有的，基本上价格也没怎么动，只是有几个点折扣。”

　　而在7月6日河西另一家楼盘，“销售遇冷”的状况则相对突出。上午10点半，整个售楼大厅几乎看不到买房的人，几个售楼员在前台闲聊，近20分钟过去，无人员出入。

　　这是长沙楼市近期表现的几个剪影。有些人焦虑，而有些人则保持常态。

　　分析成交下滑，价格坚挺

　　湘江世纪城营销副总经理薛丽表示，跟5月份相比，6月份长沙楼市成交量有一定量的下滑，这主要是因为国家一些新的信贷政策的出台。

　　湖南中原地产机构监测数据显示，上半年的长沙住宅市场受供应减少的影响，至第二季度，整体成交下滑。从备案数据来看，1-5月内五区住宅供应面积达412.25万平米，同比下降20.9%（去年同期为521.1万平米）。而1-6月内五区网签成交为471万平米，同比下降36%，成交套数为43101套，同比下降37%。

　　一个细节是，6月长沙销售面积成交量微幅上升，增幅4%，但套数略有下降，跌幅为0.5%。

　　“这说明6月成交结构中，大户型面积居多，如万达广场集中开盘的火热成交。从开盘成交率来看，成交率有所下滑。6月开盘平均成交率57.38%（5月63%），下降5%。”湖南中原地产机构研究总监陈世霞说。

　　尽管成交量有所变化，但硬币的另一面价格却始终坚挺。以钰龙天下为例，新开盘均价售楼部对外报价接近8200元/平方米，而在其开盘的2010年6月，价格为4800元/平方米。

　　中原地产监控的数据显示，从整体网签均价方面来看，上半年内五区住宅整体均价同比环比双双上涨，上半年的存量逐月减少，预计下半年住宅供应也将谨慎推出。

　　后市银根紧缩，深度调控

　　7月6日晚上，陈世霞最后检查了一遍“2011年长沙楼市上半年总结”第一版，在QQ上写下了四个字：不容乐观。

　　在这份地产报告中，直言2011年上半年的长沙楼市正面临公认的楼市深度调控期——“接踵而来的政策文件，步步紧逼的银行政策，尽管各个新项目开盘现场热闹非凡，一再售罄。然而始终只见网签量上涨，未见备案数增加。”

　　“从今年上半年开始，银行放款已经非常紧张。”张天翔说。这已经明显影响楼市的各个环节——经过前几个月的效果累加，在银行年中结算期的6月，楼市“缺钱”的信号异常明显。

　　一些开发商由于6月30日贷款到期的压力，开始暗降以尽快回笼资金。柳佳告诉记者，在圈子里有一些开发商开始出现资金紧张的情况。“明显降价的开发商尚不多见，但有些会采取暗降的方式。”

　　一个小细节是，就在记者暗访售楼部后，一家楼盘售楼员以“我们今天的折扣又降了，比95折更低”的理由再次电话“促销”，而时间仅仅过去两天。

　　而还有些开发商则推后开盘时间，减少供应，以避免因工程速度过快带来的资金压力。

　　爱房网新房监控中心数据显示，7月份主要以天心区和岳麓区的新盘开盘较多，其他区域却在7月开盘预告中不见其身影，“和整个7月的天气也形成了强烈的对比，7月份开盘的楼盘数落后了上半年每月的开盘数量。”