长沙楼市成交冷热不均，二八定律再现

　　2014年上半年，近八成土地以底价成交，底价卖地的情况相比去年全年上涨26%，为历年之最。今年上半年，近乎克制的理性导致开发商出手拿地频次减少，多房企争抢同一地块的火爆局面濒临绝迹。

　　同时，纵观2014年上半年成交土地面积194万方的规模里，71%为商住用地、20%为商业用地、9%为住宅用地。而在619万方的新增建筑面积成交中，商业体量占比52.31%，住宅体量占比仅47.69%——这意味着，长沙新增土地成交中商业体量占比持续走高，并在今年上半年超过50%的参考线。

　　“商业占比过半，未来运营压力巨大。”在湖南中原资源中心总监陈世霞看来，如此大的商业用地出让，极其考验长沙多家相应开发商的后续运营能力。可以预计的是，随着长沙土地市场又一波调整潮的到来，二八定律将成再度主导这座中部地区二线城市土地市场的主题词。

　　地价走势

　　近一年处于地价震荡盘整期

　　2012年年中，包括长沙在内的全国房地产市场出现强劲复苏，随之而来的，是长沙房产圈里上百家房企在土地市场一掷千金、攻城略地的一年。进入2014年上半年，由于土地年度出让计划公布权划归地方，自行调节空间加大;同时楼市降温波及土地市场，二季度土地供应量跌至三年内新低，不少开发商在土地市场上，亦加入“观望者”的阵营。

　　长沙土地单价自2012年一季度进入上行通道，于2013年二季度达到峰值，近一年处于地价震荡盘整期，今年二季度，受制于出让土地质素平均水平及上市量，楼面地价涨势显弱，但依然处于相对高位。

　　纵览中原地产提供的一份2009-2014最近5年内的长沙市内六区土地成交量季度走势图，不难发现，长沙土地成交(宗数)曲线在22个季度内，仅仅出现过两次成交10宗左右的低谷——其中一次，是在2011年的2季度;另一次，则出现在今年2季度。

　　需要特别指出的是，今年上半年的这次土地成交的“跳水”，是在2013年末，一个季度成交近60宗土地、并创下历史新高的背景下出现的，从火爆突然进入苦寒的悄然转换间——或许暗示了开发商面对水涨船高的拿地成本逡巡不进的观望态度。

　　此外，根据湖南中原的统计，2014年上半年长沙市内六区土地交易额135.23亿元，同比下跌28.82%、环比下跌49.23%。楼面地价为2183元/㎡，却出现了同比上涨1.41%、环比上涨14.48%的“量跌价升”态势——在成交阻滞的背景下，土地价格依然在高位盘整，则或许意味着另外一重隐忧。

　　土地市场区域扫描

　　土地市场集中度降低，但大河西仍是核心

　　2014年上半年，长沙土地市场成交依然以岳麓、望城两区为主，上半年占比达到68%，相比2013年76%缩小8个百分点，相比之下，雨花、芙蓉两区土地市场在今年出现复苏，因而对大河西在长沙土地市场的高集中度，造成了一定的稀释。

　　分具体区域来看，2014年上半年长沙市内六区共成交土地面积194万方，其中望城区占43%、岳麓区占23%、雨花区占18%、天心区占2%、开福区占5%、芙蓉区占9%。其中，岳麓区和望城区在最近三年土地成交占比，均现连年缩减态势;与之相对的是，雨花区土地成交占比升至18%，芙蓉区土地成交也快速蹿升至9%。

　　热点板块价格坚挺，但号召力减弱

　　今年上半年，长沙土地市场中各大板块表现差异较大——其中，热点板块价格仍旧坚挺，但号召力减弱的现象较为明显。

　　以近来市场关注度最高的梅溪湖、洋湖、滨江新城三大板块为例，湖南中原半年报指上述三大热点板块地价一路走稳，依然为内六区地价标杆区域。2014年上半年，三板块整体成交金额占内六区38.8%，同比下滑12.6个百分点。相比于2013年同期，片区市场号召力有所下降，其中滨江新城为甚，梅溪湖片区最为稳定。

　　从这三个板块，今年上半年成交情况“横比”来看——滨江新城上半年楼面地价为3923元/㎡，相比2013年全年上涨13.76%;洋湖垸上半年楼面地价为3504元/㎡,相比2013年全年下跌4.80%;梅溪湖板块上半年楼面地价为3002元/㎡，相比2013年全年上涨4.17%。