持续走低的楼市，一如渐凉的秋意，在9月本该“金”光闪烁的行进中，吹落业内2008年从来不曾坚定的信心。

峰回路转。惊喜似乎总是在山穷水尽的时候不期而至。2008年9月15日，衡阳楼市应该会铭记这一天——一次再平常不过的政府常务会议，终于给寒冷了大半年的衡阳楼市吹来了一股暖风——这次会议研究采取九大措施扩大住房消费，促进衡阳房地产业健康有序发展。
 
记者是从次日清早的媒体上知晓这一消息的，并在第一时间以短信群发的方式告知了衡阳部分有楼盘正在运营的开发商。接下来的一个上午，记者陆续接到了各开发商的回信，大家几乎都异口同声地说“好”。简简单单的一个字，记者能够窥视大家内心的激动与欢欣——显然，衡阳房地产界对于这样一个时刻已经等待了许久。
 
重新托起市场的信心
 
作为最早知晓政府有这么一个“暖市”动作者之一，在此有必要介绍一下此次政府“托市”的一些台前幕后。
 
2008年7月底，针对上半年衡阳商品房销售量大幅下滑、市场持续低迷的状况，市房产管理局决定开展“大调研、大排查、大接访和大宣传”四大活动，并将其作为“进一步解放思想、促进衡阳发展”的具体行动。8月初，“衡阳商品房市场调研”工作开始开展，在为期20天的时间里，市房产管理局调动各方面力量，对2005年以来衡阳商品房市场的情况进行了科学细致的调查研究，形成了“衡阳市商品房市场调研报告”。此后，市房产管理局在此报告的基础上又形成了“关于我市房产市场形势及下步工作设想的汇报”，递交给市人民政府。接到此汇报的市人民政府非常重视，并安排在2008年第6次常务会议上专题研究。
 
无论是市场调研，还是其后政府暖市政策的基本出台，我们都可以看出：在衡阳商品房市场景况颓丧的关键时候，政府给予了信心与支持。结合在衡阳之前其他各地先后出台的各种积极托市政策，以及最近央行降息的决定，且不说政府这只“有形的手”到底能将市场逆转到一个什么样的程度，单就其给予整个市场的信心，已然福莫大焉。
 
毕竟，有信心才会有希望。
 
市场消费当回归理性
 
就在市政府“暖市”政策酝酿研究的过程中，似乎已经扛不住了的衡阳房地产开发商已经开始了波澜壮阔的降价促销潮。
 
降价，既不是衡阳房地产开发商最后一根救命的稻草，也不是衡阳老百姓迟来的福音。
 
“衡阳市商品房市场调研报告”披露：当前，在不考虑开发商的融资成本及不可预见费的情况下，当前衡阳普通商品住宅每平方米分摊的土地成本约为300元，多层住宅每平方米的建安工程造价（含附属工程）约为750元，每平方米报建费用约为180元，每平方米规划设计及营销策划费用约为75元，每平方米三通一平及绿化费用约为80元，应缴税费每平方米约为300元。以上全部成本相加合计每平方米1685元，而当前衡阳的普通多层商品住宅的销售均价为1999元，利润率为15.7%。当前衡阳普通电梯商品房的成本为每平方米2200元以上，而其销售均价为每平方米2556元，利润率为16.2%。知情人士还透露：当前衡阳商品房市场的一些主流商品房楼盘，在成本控制得好的情况下，其利润率也就普遍在8—12%左右。
 
从以上数据，人们无疑可以看出：衡阳商品房开发并非暴利，衡阳商品房的价格处在一个没有泡沫的合理位置。现在的问题是，虽然一些楼盘进行降价促销，但市民并不领情。事实上，从一般的消费心理来说，购房者希望价格低得不能再低，不要钱甚至倒找钱为最好。那么，世上真的会有“天上掉馅饼”吗？世上又真的会有免费的午餐吗？答案当然是否定的。一位知情的开发商这样跟记者说，市态再不好，开发商最多不赚钱，绝对不可能贴钱。这位开发商还给记者爆料说：“如果一个开发商把商品房的售价降到成本价以下，那他一般会采取两种方法来进行暗渡陈仓：一是偷工减料，二是偷漏各种税费。”
 
无论是哪一种，最终的结果是购买了这样楼盘房子的购房者房产证没有着落，也就是说购买这样的房子是极不安全的。近些年来，在商品房价步步上涨的背景下，许许多多的市民为贪图便宜，购买了相对市价要低很多的商品房，最终绝大多数都遭遇了交房遥遥无期，产权证无法办理等得不偿失的问题。因此，业内专业人士奉劝市民：当一些楼盘大肆降价促销的时候，更要仔细分辨购买这样的房子是不是安全，千万别为优惠的一点小钱赔进整套房子。

楼市非常时期，购房者的理性消费尤其重要。
 
为了一个健康有序的市场
 
应该说，2008年衡阳楼市的低迷并非单纯的外部原因所造成。在过去两三年的较为快速的发展过程中，衡阳楼市同样隐藏着种种问题与矛盾。也正是这些问题与矛盾，低迷的2008年衡阳楼市，莫如说是一次市场“无形之手”作用之下的盘整。
 
“衡阳商品房市场调研报告”用三句话概括了衡阳商品房市场：结构不合理，供需不平衡，价格趋稳定。该报告调查数据显示：2005年至2008年上半年，衡阳市商品房累计积压面积为119.9万平方米，其中商品住宅积压面积115.8万平方米，大于144平方米的大户型住宅积压77.2万平方米，电梯商品住宅积压面积74.5万平方米。很明显，大户型和电梯商品住宅供过于求现象非常突出。也恰恰正是这种供应结构的不合理，最终导致了衡阳市商品房供需的不平衡：衡阳商品住宅供需不平衡最为突出的表现其实是无效供给过剩，而相对的有效供给基本趋于平衡，甚至出现供不应求的状况。还正因为这种矛盾，市政府在“暖市”的政策中，才有了“购买大户型住宅交易契税减半”、才有了“保障性住房推行货币化补贴”等之类的条款出台。