海外资金，正在源源不断地流入国内房企的腰包。紧随而来的，是这些企业在土地市场上一掷千金的身影。

　　井喷

　　根据中国指数研究院公布的统计数据，今年1月至5月9日，上市房地产公司在海外发债融资金额759亿元，超过去年全年25%。

　　这些发债的企业包括万科、龙湖、金地、佳兆业、花样年等企业，其中佳兆业、花样年，今年发债次数都不止一次。

　　海外市场普遍实行降息、宽松货币政策，被认为是中国房企在海外大幅融资的重要背景。2013年以来，美联储重申继续实行量化宽松政策；日本央行4月4日推出了该国史上最大规模的宽松措施；欧洲央行5月2日降息至历史最低，对存款负利率持开放态度。

　　宽松货币政策导致资金大量涌入新兴市场。有媒体引用世界银行的分析报告显示，今年前四个月，新兴市场的资金流入量较上年同期激增42%，达到640亿美元。

　　纽约证券交易所北京（楼盘）代表处首席代表刘亦浩表示，发股和发债是融资的两种方式，一般情况下，在股市低迷时，企业会更倾向于选择发债来融资，因为此时发股，股价较低，股东权益被摊薄得多，但现在股市并不算低迷。“不能说股市不好，只能说是量化宽松政策导致的。”刘亦浩表示，如果利率能达到7%-8%，是很有吸引力的，只要是能投债券的基金都会来购买，以美元计价发债，投资者会来自全球。

　　根据中国指数研究院的统计数据，今年前5个月以来房地产公司在海外发债，发债平均利率，只有2月份是5.5%，其余四个月的平均利率都在8%-9%之间，这一利率水平即使对国内资金都很有吸引力，更何况是对海外资金。

　　“年初企业对2013年销售预期高，因此资金需求大。海外发债的资金，会较多地用于在土地市场的扩张。”中国指数研究院企业研究副总监白彦军表示。

　　土地市场的盛宴，是此轮海外融资井喷的想象力所在。

　　拿地

　　今年国内土地市场分外热闹。在3月中央政府宣布又一轮房地产调控以后，土地市场的热度并没有任何减弱，这一点，与以往的调控，存在明显的反差。

　　根据中原地产市场研究中心统计数据，今年前5个月，全国4个一线城市合计土地出让金高达1411.8亿元，同比上涨了350%。北京的土地出让金高达约620亿元，接近去年全年的647亿元。

　　这和企业海外融资有什么关系呢？

　　看看佳兆业的例子。佳兆业今年的海外融资活动颇见成效。1月，以10.25%的利率，海外发债5亿美元；2个月之后，再次发债5.5亿美元，利率成本较第一次发债降低了1%以上；4月，又以不到7%的更低利率，发行18亿人民币优先票据。短短四个月，佳兆业就在海外市场融资超过80亿元人民币。

　　佳兆业在三次发债公告中都表示，融资所得款项将用于偿还到期票据、作为一般营运资金。

　　5月以来，佳兆业分别在广州（楼盘）、深圳（楼盘）、上海（楼盘）、杭州（楼盘）拿下5幅地块，总地价款约56亿元。前5个月，其拿地支出达到81亿元。与其今年以来的海外发债总额相当。

　　佳兆业只是一个缩影。这些海外发债的企业，都在土地市场拼抢。

　　曾任职于一家上市房企的区域负责人对经济观察报表示，海外发债资金，在土地招拍挂以后，可以用于支付地价款。他所负责的区域公司2010年购买的一宗土地，就是用此类资金支付的地价款。2010年上半年，该公司以接近15%的年利率，海外发债超过7亿元人民币。几个月后，该公司以6亿多元的价格，拿得天津（楼盘）一块土地，就是用这笔海外发债资金支付的。

　　海外发债资金，如何拿回国内买地？白彦军表示，海外发债资金肯定都会回到国内，有一种可以采取的方式就是“外保内贷”，即将境外资金存入银行位于境外的分行，由银行的境外分行出具担保函给位于中国境内的分行，分行收到这个担保函，为境内企业提供人民币授信。通过这种方式，境外资金无须汇入到境内。

　　白彦军表示，这个过程中会产生一些费用。所以，企业海外融资的实际成本，比其宣布的融资成本要高。

　　可以用于买地，是海外发债融资的重要优势。

　　目前开发商的资金来源，除了销售回款外，还有三个主要的途径：银行开发贷款、信托以及海外融资。根据经济观察报搜集的数据，今年一季度，央行公布房产开发贷款新增2000亿元，去年同期只有1100亿元；房地产信托新增535亿元，比去年同期上涨68%。虽然融资金额同比都出现上涨，但是这两种融资方式，主要是以房地产项目为依托的，贷款要求严格的，会要求项目四证齐全、企业二级开发资质、30%自有资金等，这就意味着，很难拿这两种资金去买地。

　　“开发贷款和信托，主要是以项目为依托。虽然也会有部分银行授信贷款，但获得的难度较大。”白彦军说。

　　海外融资资金成为这些融资渠道中，最为便利的买地来源。更何况，是在地方政府推地欲望强烈的这样一个时期。正可谓一拍即合。国际量化宽松的资金，就这样，最终流进了中国地方政府的腰包。

　　作者：胡芳洁