出现背景
房价上涨掩盖了风险
乡产权、村产权房的问题在房价上涨的大环境下愈演愈烈。作为市场上土地供应不足的一种黑市方式的存在，小产权房甚至占到土地市场的1/5~1/4，还不包括许多零星的、分散的、无法统计上来的。
土地供应不足导致“黑市”
第一，土地供应的紧张局面没有缓解，在政府竭尽全力增加经济适用房和双限房供地的情况下，总的供地规模并没有增加，商品房的供地反而更少了。一般供地后18个月至两年时间才能形成市场上商品房的预售条件，供地紧张预示着未来预售房子的供应量将减少。
土地供应不足就造成了以下结果：1.投资回落；2.房价上涨；3.“小产权房”的兴起；4.违法占地案件增多。
第二，宏观调控政策对房屋市场上的需求影响不大。从房屋的成交量、上交所中国房地产股票的指数、香港联交所中国内地房地产股票的指数来看，“国八条”、“国六条”出台前一个月，对以上指标都有影响，但出台后这些指标不降反升，一个月后基本恢复到正常水平。但对土地和房屋供应的影响却非常大。
减少二手房流通环节，培养市场机制
建立和培养市场机制，才会很有效地化解风险。但在培养和建立市场机制的过程中，最重要的是要减少流通环节，即二手房环节的税费，现在这些(二手房)税费已经高达成交额的10.6%。
限制外国人的购房，并不能解决中低收入人群的购房困难，因为他们的需求从品质、地理位置、价位上来看都是完全不同的，单纯地强调限制外国人购房，反而会影响北京作为一个国际化大都市的发展，同时还可能成为造成投资回落的被动局面的原因之一。
热销原因
从价格看，乡产权房要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的40%～60%；从住房形态看，一样是 普通住宅；从建设手续看，属于旧村改造或者新村建设，没有市区规划、建委管理部门的批复管理，施工过程也没有监督检验。
一、乡产权房是在商品房房价居高不下的情况下热起来的，短期内如果人们的收入和购房比没有太大的变化，在城里购房仍然是天方夜谈的话，人们也只好到郊外寻找自己的世外桃源。
二、人们购买小产权房的目的以自住为主，因此只要住着舒服，人们不大会考虑出售的风险，现在北京周边的河北城镇都在北京热销房屋的情况下，距离已经不在是人们心中的最痛，何况北京郊区的交通比之京外城镇还是要方便的多，谁让自己钱不够足够多呢？而这些小产权房确实满足了人们的自住需要。
三、按照建设部的警告，实际上没有什么“乡产权、小产权”与“大产权”之分的，这所谓的“乡产权”实际上是非法的，不受法律保护的。但现在各方面的消息没有人实际上否认“乡产权”的存在，特别是把其归类到小产权之列就给未来的大产权化埋下了伏笔。
四、乡产权房对当前平抑房价、改善房屋市场的供求关系是有一定作用的，为中低收入者提供了又一条解决住房困难的新通道，从历史上看其作用还是积极的、有效的，政府不可能忘记这一点。
五、“乡产权”除了热销之外，还没有发生过因为违法被拆除的先例，另外虽然城市人口购买集体土地房屋属非法行为，但“乡产权”房已经热销多年，政府方面并没有出台制止小产权房销售的条例，也没有追究过乡政府、村委会的违法行为。
六、城市里大量违章建筑的存在、以及被当作私有财产作价拆迁的实际情况，让人们有一种“共产党不会坑老百姓”的天然想法。何况“乡产权”房也都是经过有关部分审批过的有规划的正式项目，怎么可能说拆就拆呢？说白拆就白拆呢？
七、随着城乡一体化改革进程的推进，经济体制、社会体制、土地制度的改革都将提到议事日程上来了，乡下农民也要变成市民了，也可以享受到普遍的社会公民权了。人们期待这社会主义新农村建设会推进城乡一体化的发展，在一体化的前提下再划分乡产还是公产、小产还是大产就有点牵强了。
客观上“小产权房”不仅让一部分城镇居民买到了廉价的住房，而且可以起到平抑城市商品房价格的作用。有统计称，目前北京在售楼盘中，小产权楼盘约占18%。实际上对于小产权住宅隐含的各种潜在风险，不用建设部提醒大部分购买者也早有了解，因此“小产权”与“大产权”之间的巨大差价的诱惑，不会因为建设部的温柔提示而失去力量，小产权房继续热销仍然势不可挡。
对楼市的影响
北京440多个在售项目中，竟然有有80个无产权保障的乡产权房（俗称小产权房）在售，占项目销售总数的20%左右。这组数据也就意味着在北京5个住宅项目中，就有一个是非法项目。那么小产权房究竟有没有市场呢？按照常规，这种风险极大的项目，购买者应该是寥寥无几的，可是实际情况并非如此，小产权房市场在北京红红火火。
商品房均价急剧攀升，一些售价仅为2000多元/平方米的小产权楼盘格外引人注目。目前，小产权房主要集中在北京远郊区县：如通州、房山、石景山等地区。
目前在售的80个无产权保障房项目，均价为3344元/平方米，仅为2006年北京市整体销售均价8792元/平方米的38%。价格低廉、手续简单、即买即住、物业费低，这四大方面是构成小产权房热销的最重要原因。当然，选择小产权房实则是购房者的无奈之举，小产权房里面蕴藏的政策风险谁都明白，但是在高房价面前，购买者已经考虑不到那么长远了，“好歹有个窝”的中国传统思想让他们义无返顾的选择购买。
