房地产税设计需关注的六个问题

房地产税制是指与房地产有直接关系的各种税收制度，是国家调控房地产市场经济活动的有力杠杆。关于国内房地产税制度的设计，有很多说法，应重点关注以下六方面问题。

税收公平

房地产税的公平主要指的是“经济公平”。按照财政学文献的说法，要使得税收价格（投入）与公众享受到的公共服务（回报）相匹配。具体来说，享受公共服务多的群体，付出较多的成本投入；享受公共服务少的群体，付出较少的成本投入。举个例子来说，目前我国的“xuequfang”问题是个热议的话题。在我国不少城市，“严格就近划片入学”是一个基本的入学政策。一般来说，要在附近小学上学，必须买房子。不同小学的教育质量是不一样的，所以，好小学附近的房子必然比较贵。现实中，教育部门有时会调整“划片”的边界。目前情况是，运气好的人没有付出更多的成本，运气差的人也没有得到补偿。“房地产税”可以发挥这个功能。前提是“房地产税”按照市场价值征收，基本不设减免。这样，因为政策调整市场价值升了，多缴税；市场价值降了，则少缴税。

税收效率

税收的经济效率。按照财政理论，税收的经济效率是税收政策实施后尽可能不改变或少改变纳税人的经济行为。房地产税的减免问题是学术界热议的话题。要是按照面积减免（譬如人均若干平方米或每家庭多少平方米），大家为了避税或税收筹划，显然会倾向买小面积的房子；要是按照价值进行减免（譬如每家免200万元人民币价值），大家会倾向于买市郊的房子，因为房子大而便宜；要是按照套数减免，大家倾向于首套买大房子。任何税收政策实质上都不是中性的，政策设计需要将纳税人的反应纳入预期。

税收征管和遵从效率。各国实践证明，税制越复杂税收征管的成本越高，纳税人遵从的成本越大。在复杂税制下，征税机关需花费很多时间和资源，用于确认课税对象和征税额度及解决税收征管争议；纳税人也同样可能会花费更多时间用于计算和缴纳税款。

公共服务的提供效率。在不少发达国家，房地产税归最基层政府使用。这在一定程度上有利于纳税人监督财政资金的使用。为了说明这个问题，可以将房地产税和我国物业公司物业费做个类比。设想一下，社区居民关心物业费的使用，还是更关心中央政府增值税收入的使用呢？答案显然是前者。居民关心的多，公共服务的提供效率自然会有所提升。

税收份额

不同国家房地产税在基层政府的重要程度不同。基层政府最倚重房地产税的国家在西方有美国、加拿大、澳大利亚和英国；东亚的韩国和日本也同样倚重。在一些欧洲内陆国家，房地产税似乎不是基层政府最重要的税收收入来源。假如以上述提及的国家为标本的话，房地产税是这些国家基层政府最重要的税收收入，基层政府也最依赖房地产税。当然，要使房地产税成为基层政府的重要税收来源，房地产税必须是宽税基、少减免的。窄税基、多减免的房地产税不可能成为基层政府的重要收入来源。需要提及的是：假如基层政府收入过度依赖房地产税的话，要提防该税可能助推区域间财力差异过大。上级政府为了平衡财力差异，可以加大转移支付补助财力弱的地方。

征管评估

房地产税的计税依据最好是房地产的市场价值，并且跟随市场价值的变化及时变更。从我国深圳市在二手住房交易中个人所得税、增值税和契税税基评估的实践来看，评估技术和信息搜集似乎并不是一个太大的难题。只要是有充足、详细的二手房交易信息，可以使用回归方法估算每套房产的市场价格，并可实现“一房一价”。

就评估机构的组织架构来看，深圳经验是将评估部门设在房地产和土地管理部门之下，既非由税务部门、也非市场部门进行评估。深圳实践可以为全国的制度设计提供参考。

当然，评估中也会存在难点，如产权因素会影响评估价值。“小产权”如何进行评估？政府提供的公租房和安置房等如何评估？大家脑海中只要把“房地产税”理解成“使用费”就能一定程度上想通，即把“房地产税”理解成使用公共服务的成本。小产权、公租房和安置房的评估价值参考附近商品房的价值进行测定。把产权问题和房地产税的税基评估分两条线看，在房地产税政策上尽可能不联系起来。

税政透明

这里的透明可以从三个方面来理解：一是“税政透明”；二是“登记透明”；三是“预算透明”。“税政透明”指的是应课税区域和个体的税基、征税过程进展透明。有些国家在实践中甚至将每一处房地产税基、应纳税款、已纳税款对公众开放。“登记透明”指的是将所有者信息、房地产的交易历史信息、房地产特征信息对公众开放。这一点在美国很多州已经实现。当然，也有些国家仅公布部分信息或设置各种限制（如日本和韩国）。“预算透明”指的是税率的确定、税收收入的使用等信息要透明。

从政府的角度看，透明可以减少政府应对纳税人争议的压力。纳税人通过对比周边房地产涉税信息后，会自动的得出自己是否被公平对待。整个过程透明会提高基层政府在纳税人心目中的公信力，并有利于促进基层公共服务水平的提高。

周期稳定

按照政府间财政关系的基本理论，基层政府主要提供基础教育、垃圾和污水处理等环卫服务、公共安全等。这些与基层居民最贴近的服务往往不会能随经济波动有太大变化。因而，基层的税收收入来源也不能随经济周期变化有太大波动。经济学上常用弹性概念来表述稳定性问题，即用房地产税收入变化的百分比除以国内生产总值变化的百分比。当这个百分比的绝对值越小时，就代表该种税收收入越稳定。反之，则不稳定。

需要说明的是，房地产税是否周期稳定与房地产税税率的确定方式密切相关。即，房地产税的税率是按照一些国家让基层政府以“以支定收”的方式确定，还是中央确定一个税率，基层政府照章执行？按照前一种税率确定方式，基层政府的房地产税收入是相对稳定的。按照后一种税率确定方式，并且税基高频评估，基层政府的税收收入自然会随着经济波动和房价波动有较大程度的变化。未来我国房地产税开征，税率确定方式是个不可回避的重要问题。

房地产税是在房地产保有环节课征的财产税。作为国家的税收收入来源，所得税和货物和劳务税（在我国是增值税和消费税）同样是非常重要的。然而，通常来讲，所得税尤其是个人所得税往往归属中央政府，这和中央政府更多地承担收入分配功能以实现社会公平目标相匹配。货物和劳务税往往是归属中间层级政府或者中间层级政府与其他层级政府共同分享。实际上，在多层级政府的设置下，不同层级政府的税收收入组合选择是需要通盘考虑公平和效率多方面而最优实现的。对居民住房开征的宽税基房地产税往往是归属于基层政府的。

在综合各国经验和教训的基础上，我国要考虑开征的房地产税应当宽税基、少减免、评估及时便利、征管透明、以支定收，使其成为基层政府周期稳定的重要税收收入来源。当然，这只是理想假设。房地产税制度的设计在实施过程中，距离理想状态可能会打一定的折扣。