编者按：《钧策视野》，是正略钧策创始人赵民的播客自2008年11月22日起推出的一档周播栏目，每期两位资深专家，聚焦时下社会与民生的热门话题，在谈笑间指点商界风云，于喟叹后领悟人生百味，这是一档轻松的谈话节目，也是一堂生动的管理课程，更是一次精彩的思想碰撞——《钧策视野》，您身边的管理专家（内容仅为个人观点，不代表正略钧策公司立场）！

赵民携房地产专家吴晓燕，为您破解房地产迷局，教您如何应对“暗潮汹涌”的房地产泡沫，敬请观看《钧策视野》第三十四期——《房价凶猛：楼市有风险，入市需谨慎》

本期要点：

房价突破历史最高点，新一轮房市泡沫又要开始了？

排队“抢”房的背后，掩藏着怎样不为人知的真相？

开发商“捂盘”的原因何在？

沉淀下来的成本要消费者买单，什么群体受房价影响最严重？

赵民：各位朋友大家好！我今天很荣幸的请到了我们公司在房地产方面的，另外一位著名的资深专家吴晓燕。晓燕在一线的房地产咨询项目上面刚刚回来，我想请她对最近的房市，给点你的看法和建议。因为我自己感觉就是最近这个房市是风起云涌，波澜壮阔，好像新的一轮炮轰又要开始，不知道我们这种感觉和评价对不对？

吴晓燕：对于您的这种看法呢？实际上从我个人的角度来讲，是非常赞同的。因为刚才就是也提到，我刚从下面回来，这个过程中跟我们很多房地产界的一些朋友，大家交流的过程中，实际上我们感觉到的，现在在这个房地产行业里面，实际上对于目前的这种状况，大家可以说是如履薄冰，像这样一种心态绝对不亚于07年，当时这样一个局面。

赵民：为什么会如履薄冰呢？

吴晓燕：因为实际上，现在是什么样的状况呢？我们看到，正好昨天，在跟一个朋友的交流中，他的一个判断认为说目前比如说北京的一个房价，我们以北京为例，那么北京的房价从年初到现在，增长了20%到30%。实际上我们也看到了，比如说，我一个朋友，前一阵五月份刚刚买了一个房子，然后他告诉我说，他买了一个礼拜之后，这个房子当场就涨了一千五，所以呢？在这个过程中，我们的确看到房价在这个过程中又在进一步的上涨。

赵民：我好像看到前几天有一个新闻，电视里的，我忘了是什么地方的，好像是类似于像杭州、武汉、南京，这样的省会城市，说有一个楼盘开盘，晚上凌晨去排队，要拿号，就是排队还要拿号，拿号以后再拿号去买房子，还只给五分钟，决定你选哪儿一个，当时就要下定金，我就感觉好像这个就跟大灾荒年的时候抢购米一样，只有五分钟，我觉得房地产真幸福，做房地产老板多幸福，钱都往上送。

吴晓燕：是啊！这个幸福的感觉，应该上一次的话，应该差不多06年、07年曾经有过，那个时候是房地产商最舒服的时候。那么现在的话，就是说为什么讲到大家在这样一个，看起来很幸福的情况下，还是会有恐慌的感觉呢？那么我们觉得从几个层面来看，一个就是说，我想要说清楚这个问题，说到底，房地产是一个供需两方面的问题。那么一方面，我们从供应上看，包括说您刚才谈到的，现在像杭州或者是很多地方，又一次出现这种排队买房的这样一种，看起来非常令人兴奋的场面。在这里我们就考虑，出现这种情况，无非那么直观的大家感觉肯定是供不应求了，一种就是说我们大家的需求又一次被激发出来了，另外我们这个供应链出了一个，可以说是阶段性的出了一些问题。那我觉得这个问题实际上就是比如首先从供应上来讲，我个人认为是一种假想，为什么这么讲呢？这里面我举几个例子，第一个是去年的这个时候，我去了东莞，那么当时的东莞是处于什么样的一种局面呢？当时正好是去年年中，上半年的存量房600万平米没有卖出去，然后当时在建的，也就是在下半年肯定会推出市场的，还有400万平米。

赵民：1000万平米，整个东莞市。

吴晓燕：这1000万平米是什么？那么就是说，我们知道现在东莞的整个实体经济出了一些问题，那么在它实体经济没有出问题之前，这样的一个1000万平米是它两年的销量。

赵民：两年的销量。

吴晓燕：也就是说，比如说09年它一平米都不建了，那么这个房子都要等到2010年才卖光，这个是东莞，对吧！那么，大家说了，你都挑长三角的，珠三角的，本身经济就出了一些问题。

赵民：金融风暴影响出口。

吴晓燕：那么我再挑一个小地方，那么在边境，前一阵子，我刚去了咱们国家的一个边境的小县城，这个小县城只有四万人口，可以说这个县城，中国90%的人都没听说过这么一个名字。县城四万人口，当时我去的时候，正好是09年3月份的时候，那么当时它市场上的存量房是40万平米，40万平米的存量房。那么我们简单的分析一下，比如说四万人口，我们刨掉老人，刨掉小孩，那么20岁以上，50岁以下，我们乐观的估计还有两万人，这边男女再折一半，那么还剩一万人，那么我们可以想象一下，在大街上走过来一个20岁以上，50岁以下的一个男性，你去问他最近有没有购房的欲望，我相信五个人里面，如果说有一个人他告诉你说我要买房，这个市场这个需求可以说就已经很旺盛了，所以这样一来是什么？2000人可能有购房需求。但是四万平米，我们简单推算一下，基本上就是4000套房子，基本上也是两年的销量，我讲的这个是在咱们边境线上的一个小县城。

赵民：经济不发达。

吴晓燕：对！

赵民：在我们国家的经济层次里面，可能算是三类城市，四类城市，五类城市。

吴晓燕：五类城市。

赵民：存量也要有两年的房子？

吴晓燕：对！所以现在大家所看到的这样一种供应量，我认为这里面有相当大的水分。我再说一个情况，比如说我刚看到的一个数据，上海。那么上海从六月初一直到最近，总共推出大概127批房源，推向市场的。那么本来是有一个固定，每推一批房源，不能低于三万平米，但是我们去盘点一下会发现，这127批房源里面，只有13批达到三万平米，有一半甚至连一万平米都不到。那我觉得这个说明一个什么问题？就是说，我个人的认为是在这个市场上，不是说没有房子可卖，而是说开发商在刻意的捂一捂，那我们就要考虑，为什么会有这样的一个状态？

赵民：为什么不到三万平米他也推，一定是捂掉了很多？

吴晓燕：我认为一定是捂掉了很多。其实这里面就是说，如果说我们要搞清楚他为什么要捂这个东西，很简单。第一个，我们考虑一下，房地产它的一个正常开发周期是两年到两年半，也就是比如说，我06年买的地，基本上可能要到08年低，09年初时推出来，对吧？

赵民：对！

吴晓燕：那么现在正好是要推出来的都是什么呢？都是07年在高峰的时候买的地，所以那个时候地是很贵的，那么前期包括说，大家其实会问，比如说08年这个市场为什么会一下子降下来，房价降下来，降这么多，然后好像开发商还撑得住，实际上我们考虑他那个地是什么时候买的？是06年地价没那么高的时候买的。那么现在呢？他要消耗这个地价，他要消耗他这么长的时间，因为我们会知道，在08年的时候，很多的土地，要么就是这个土地的出让金在往后延，我们无款支付，另外呢？特别是这个地它空着那么长的时间，我们知道房地产企业它的资本成本是非常高的，那所以呢？现在是什么？这些沉淀下来的这样一些成本，现在都要由消费者来买单，羊毛一定要出在羊身上。所以我认为现在就是说，是这样一种情况吗？其实是我们整个的一个行业，大家都在蓄意的用这样的一种手段，在拿回一部分利润。

赵民：换句话说，他们在等着房价涨的更高的时候，把前面损失的，这两年给补回来。

吴晓燕：能够补回来一些当然是更好的了。

赵民：那会不会有另外一种情况，就是房价的需求特别旺盛，结果一下子全部，你说要卖两年的房子，一年就卖光了。

吴晓燕：您刚才说到的这一点，也是非常关心的一个问题，就是需求这个层面。那么如果说从需求这个层面上来分析的话，那么是知道市场的需求是分为三类，第一类的话，比如说这种首次置业者。

赵民：就是第一次买房子，结婚，自己住的。

吴晓燕：这个是最具刚性的一个需求，咱们这个国家的文化放在这里，姑娘长到20几岁，30岁要结婚，那么第一个条件一定要有房子，一定要有一个窝。这个是最具刚性的一个需求，那么其实对于这部分人，正好现在说的这个房价，我个人的一个想法，我个人的一个观点是，我觉得如果是对于这样的一些朋友，其实房价的涨或者跌跟你没有太大的关系，不用想太多。因为实际上对于你来讲，你首要的是要满足你的一个，有一个窝的这样一个需求，大家可能经常会患得患失，其实我认为对这部分人大可不必，因为什么呢？比如说，你原来可能有些人在一万块钱的时候，我买了一个房子，现在涨到两万了，但是其实这个东西对你没意义，为什么呢？你不可能把房子卖掉，因为卖掉了，你还得两万块钱再买新的。所以其实对你是没有意义的，也就是说对于这些首次置业者，我认为就是对于房价不用说太因为这种波动而去考虑这个房子买还是不买。那么这个房价它影响到的是什么呢？是我们的另外一种相对刚性的，比如说改善住房需求的这样一部分人群。如果说我只是原来住在城郊，现在我想住在市中心，或者原来我住了一个小户型，现在我想换一个大户型，对于这样的人群，实际上我们知道，如果是条件合适的情况下，当然他会升级换代他的住房，但是我们会知道它不是说我今天或者明天，我一定要买的，无非是多将就一个月，多将就一年这个无所谓。

赵民：无所谓。就是他可以等待。