彻底揭开房价只涨不跌的黑幕（我国房地产市场谬论批驳之八：放任炒房抬高房价）

在我国当今的房地产及经济领域，盛行着各种各样的经济谬论。这些谬论左右着当今中国的经济走向，正给国家和人民带来巨大的危害。通过剖析这些谬误，也许有利于经济正本清源，走上健康发展之路。本文作者将通过对盛行中国的十大经济（房地产）谬论的批驳，抛砖引玉，希望有良知的人们引起重视，从而促进市场经济形成。

在以上各篇里，东方导先生分析了政府垄断土地抬高商品房成本，开发商故意缩小有效供给抬高房价。在这一篇里，东方导先生将彻底分析出中国商品房暴利产生的主要原因。目前，有一种观点认为，商品房暴利及高房价，无法用供求关系解释，供给的商品房再多，房价也只会上涨。这种观点，似乎也符合目前的现实。但是，这种观点是错误的。东方导先生认为，无论什么价格，都必须符合供求关系的原理。是供给与需求决定仼何商品的价格，高房价也是一样。

在高房价的坐标上，有对应的供给，必有对应的需求，否则，高房价无法成交，暴利无法实现。开发商囤房，这是开发商在面对需求增多时的逐利表现。开发商通过对买方的摸底，发现购房的需求愈来愈多了，为了求得更大的利润，他们就通过减少供给，抬高价格。当然，开发商利用假按揭从银行骗钱的情况很特殊，但也可以用供求关系加以解释。反正，无论什么情况，高房价都是需求方购买导致的。目前直接导致需求增加的投机需求，有以下几种情形。

第一种是利用“改名”实现投机。这是目前中国商品房市场中最普遍的投机方式。如投机者甲，在2009年春从开发商的售楼部用首付300万贷款700万买了10套房子，到今年3月，房价上涨了30％，他的房产总时价为1300万，如果他把房子全部抛售，可得净利润300万。那么，他的暴利是怎么实现的呢？他就是利用“改名”的办法实现的。在签定购房合时，他不会交物业维修基金，也不会马上办理房产证，因而不要交相关税费，因此，他投机购房的成本低很多。到今年有人愿意买了，双方通过中介，只要征得开发商和房产局的同意，交了“改名费”和相交费用，便可成交。目前，投机需求大多采用这种方式。有人说物业税可抑制投机购房，显然是对中国商品房投机形式缺乏了解。“改名”投机的存在，投机者根本不办产权证，物业税又奈何得了？因此，如物业税开征后，长期投机购房者将大量向短期投机购房集中，房价将上涨得更快、更疯狂。为什么呢？因为“改名”投机成本更低、时间更短、风险更小。这种“改名”投机的实现，自然离不开房产商和房产局的合作。因为原来是开发商和投机者甲签的合同，现在要变为开发商和购房者乙签合同，要变更合同，开发商必须合作。另，变更的购房合同，要房产局重新备案，必须要房产局认可。也只有房产局认可，二次购房者才愿付钱。

目前“改名”的方式，只要一二天就可办好。投机者最乐于用这种方式，成本低，手续快。房产局多得了“改名费”，房产局的人多得了好处费，中介得了3％的中介费。房地产商也乐于这么做，因为没有投机商，去年他的房子卖不掉。因此，很多房产局的官员，看到这种方式成本低，有利可图，就加入炒房大军，坐收渔利。因为房产局是管商品房买卖的，炒作有许多便利。其一，可从开发商处拿到更低折扣，其二，“改名”可自己操控，省去许多费用。因此，有的房产局已成为炒房局。一人炒3至10套房子很正常了。

第二种是利用“法院判决”实现投机。这种投机方式，既适用于未取得房产证的“改名”交易，也适用于取得房产证的房屋交易。“法院判决”主要是为了节省税费。中介从中运作，虚构买卖双方的欠债纠纷。如虚构投机者甲，欠购房者乙200万元，200万元正好是购房款，投机者甲为了偿还购房者乙200万元，所以将该商品房抵值给购房者乙。购房者乙拿到法院判决后，可以到房产局变更登记或产权。这种方式对投机者有利，不用还营业税，节省很多开支，但二次购房者要交一笔“判决费”。这种方式在一些城市大量采用，因为法院可坐收渔利，又无风险，倒是乐意和中介合作从事此种交易。

第三种是利用“假按揭”实现投机。第一种和第二种投机方式，是有真实的投机人的投机。如果投机者不能脱手房子，那么投机者要想办法偿还每月按揭款。如果他的收入不足以支付贷款，那么他必须把房子降价处理。要使第一种第二种投机房抛向市场的方法很多。国家可以增加投机房的贷款利息。就是对那些处于备案状况的房产，超过几个月不办产权证的，加息。这样，投机者每月还款增加，必须抛售。如抛售不了，又不按时还款，银行可以收回房子拍卖。但“假按揭”投机的方式，比这两种方式还危险很多，是不应该出现的现象。“假按揭”是开发商和银行制造假需求，是一种违法犯罪行为，在国外商业银行，是不可想象的。

“假按揭”制造的假需求有以下几种：一种是开发商的房子由于价高或别的原因，根本卖不动，开发商急于用钱，就虚构买卖合同，从银行套用贷款。这种方式又分为二类，一类是开发商和银行官员勾结，一次性大规模的制造假合同骗贷。开发商在骗贷前，一次性提价30％以上，银行直接把所有购房款打到开发商帐上。开发商有钱了，每月也要还按揭款。等房产市场热闹了，开发商再退房，卖房，还银行的钱。像目前北京法院披露的“假按揭”情况，便属这种。这是银行官员被收卖，其实是一种洗钱的行为，一个楼盘甚至可以把一家银行搞死。如放纵此种虚构的“需求”，供给量再大，房价也只会上涨。最坏的结果是引起社会动荡。