张雅楠

有人说，商业地产既是天堂，也是炼狱。在以住宅开发为主的当下，商业地产的发展空间有多大？转型的代价是怎样的？无论地产商主观意愿如何，一些社会投资者对商业地产投资的兴趣正在苏醒，在不断尝试的过程中，先行者已经在社区商业、小型商业体逐渐发现了商业地产不同于住宅的规律。然而，这仅仅是转变观念的开始，真正的商业地产之路，依然是待解之谜。基于此，《经济观察报》联合新浪乐居于2011年7月12日在北京金茂府[最新消息 价格 户型 点评]举办研讨会，和专家学者一起探讨中国商业地产现状与趋势。

发展快车道

秦虹(住建部政策研究中心副主任)：

商业地产在这一两年的时间里增长比较快，有一个客观背景是中国的城市发展速度快，200万人口以上的大城市数量成倍增加，对商业地产的需求形成跳跃式的增长。

中国房地产以及商业地产为什么发展前景好？第一，受益于中国经济的发展、人均收入提高、消费水平提高；另外，受益于大城市快速扩张，特别是四五百万人口的特大城市越来越多；第三，发展很多年的住宅需要配套现代化和综合性的商业项目。

邓中文(21世纪不动产中天总经理)：

人均GDP如果超过了8000美元，商业地产就会进入一个快速发展期。北京CBD平均租金已经达到330元/平方米/月，按租售比测算支持售价达到8万元/平方米，这个价格如果挂出来一定有人愿意买。前些天，中服地块2万元/平方米拿到的价格，加上1万元/平方米的建筑费，可以做最好的写字楼，成本不过3.5万元一平方米，拿到地的开发商都赚到了。

现在的供应都是2008、2009年那时的供应，2009年，奥南地块是保利[简介 最新动态]和中建合作拿的，1.9万元/平方米的楼面地价，潘石屹拿下的望京SO-HO也是1.9万元/平方米，现在望京SOHO[最新消息 价格 户型 点评]是5.5万元/平方米开价，奥南地块开盘，应该也是可以支撑5.5万元/平方米的价格的，2009年做测算的时候，作为商业地产的低潮期，未来售价我们当时看到3.5万元/平方米，所以给东家建议地价超过1.6万元/平方米不要再举牌了，当时他们以1.9万元/平方米举牌，我们都觉得太冒险，现在来看1.9万元/平方米拿地，最少有1.5万元/平方米的利润。

商业地产的基础一定是基础经济成长，他们之间是正相关的。北京商业地产的发展形势并不是蓬勃发展，实际上只是一个价值回归罢了。

集体进军商业地产

李亚明(北京汉博商业投资管理有限公司副总裁)：现在做商业地产的公司从我们接触的商家、客户、开发商来说，基本上分四种：一种是传统的住宅开发商转到商业地产开发，各种原因都有，被动、主动都有转到商业地产的。我把传统住宅开发商比喻成我们传统制造商，发展轨迹无非就是买地、建设、卖产品，收钱之后再买地、建设、卖产品；第二类是传统的零售商，像家乐福、沃尔玛、欧尚都成立了房地产开发公司，包括东部沿海的做服装的全部都开始转向做商业地产，原来在主业有一定所长的现在都在纷纷转型；第三类是金融、资本现在也开始进军商业地产，可能通过入股项目、整体收购有稳定现金流物业实现商业地产的持有；还有一个就是其他行业转型过来的。

谁能分这个蛋糕呢？里头有国企、央企、合资公司、民企，他们的地位包括资金实力、人脉关系、对政府政策的解读不在一个起跑线上。去年全国工商联发[简介 最新动态]布了一个全国民企500强的排行榜，500强民企的利润总额是2400多亿元，相当于中石油和中石化两家之和。另外还有一个数据就是中国95%的贷款基本都贷给国企，所以我觉得这里就能够看出来，虽然大家都在进军商业地产，但是可能手头掌握的资源不匹配。

王永平(中国商业地产联盟秘书长)：

现在商业地产的转型力量来自于几个方面，先有住宅企业转型；还有零售企业转型，从过去的房客变成房东；还有其他毫无关联的产业进入到商业地产，比如山西首富建造主题商业，出现很热闹的转型局面。

这种大转型有不同动机：第一是主动转型，看好商业地产真正的发展机遇；还有一部分是企业做大了，要平衡风险，不能把所有鸡蛋放到一个篮子里，这是主动转型。

第二是被动转型，也有两种情况：一种是企业规模越来越大，得有一定比例的商业配比，不管你要不要你必须做，这叫被商业；还有一种就是宏观调控，住宅市场无法干了，就做商业，并不是热爱商业，而是没得做，就做商业试试，这是被动转型。此外，还有盲目转型的。

资金、人才一个都不能少

金勇(世邦魏理仕北方区资深董事总经理)：现在商业房地产的发展最大的限制条件或者说最大的瓶颈实际上是长期资本，能够埋在项目里五年、七年甚至更长时间的资本在我们市场上相对来说是稀有的。多数资本在住宅市场里基本上两三年翻一番，然后还有预售、垫资等资金腾挪方式。

商业房地产运营本身是很重要的，这个钱埋在里面有很长一段时间没有什么回报，例如上海恒隆广场[最新消息 价格 户型 点评]，从开始到开花结果花了十年时间，这十年投资回报率40%多，可能很少有公司能够比得了，但是他前七年投资回报率是负的，负到什么程度？前五年的盈利现金流付不起利息，我们很多购物中心也出现过这种情况，要用贷款方式的话，很多年都要贴利息，真正能够见到现金流、利润流的时间就更长了。