虽然目前商业地产确实很红火，实际上这个环境并不是像大家想象得那么美好，业内的人来看，如果不出太大的意外的话，中国的市场会出现一批倒闭的企业，那个时候，外资企业或者是成熟的企业进行并购都是有可能发生的事。

郭增利(中国购物中心产业资讯中心主任)：中国商业地产的量上应该是有支撑能力的，但是在质上存在很大的风险。在零售业没有充分发展的前提下，商业地产有超前发展的嫌疑。我们的商业面积越来越大，有些城市可能政府硬性规定配足了商业的比例，但是这种商业跟周边商业、城市产业功能发展衔接上有缺失，实际上会对零售商业物业等产生一些风险。在2004年一直喊的口号是专业化推动产业化，行业没有专业性操作，对社会的综合贡献能力是比较弱的。

其实限购本身对商业地产的影响不应该那么大，因为住宅和商业是完全不同的产品，住宅追求现金流，商业地产追求长期的物业增值，发展方向不同，产品方向不同，但开发商遇到限购可能出现两种情况，一种是做战略性转型，另一种是策略性转型，我认为凡是做策略性转型的地产公司未来将面临比住宅地产还要大的问题。

在企业价值观正确的前提下，还有资源方面的问题，首先是商业资源、品牌资源的储备；第二是专业资源，商业房地产也好、零售房地产也好，都离不开专业操作流程，但现在专业的流程还无法体现，百货里面有不少活一个死一批的项目；第三是人才资源，高薪挖人现在对职业经理人来说是好事，对行业来说不是好事，它不是通过内部流动内部循环，形成机制，通过实战去摸索出一些经验。

我认为行业的洗牌可能用不了三五年，这一两年内可能就会有洗牌的风险和机会。

李亚明：商业地产不可能都是一荣俱荣，北京的商业发展这几年变化比较大，真正做好的也就30%、40%，大部分都应该是亏或者是略平。一个好的物业冒出头，实际上它付出的代价是别人要死掉。你好意味着别人的销售额下降，再加上人均收入和支出的增长速度，这个城市的商业注定会出现问题。所以我们在做项目的时候，也非常的谨慎，不是所有项目都能去做的。

薛迥文(正略钧策副总裁)：商业地产现在变成拿预测的过程变资金。长期来看，商业地产规划承载拉动内需的作用，这个过程有些漫长，但是消费占GDP比例是要升的。

未来五到十年应该是大城市商业地产存量重组的黄金阶段，未来五到十年也是投资的黄金期。

商业地产的泡沫

李亚明：中国正在经历城市房地产的大跃进，大量人口往城市聚集，对城市商业物业的需求还是有的，只不过在开发的过程中，可能很多没有认真静下心来去摸索、研究，可能在某一方面没有做好。实际上现在开发商做商业地产的时候，也有几种心态，一种是急功近利，做了开发，再卖掉，这个基本上违反商业发展的规律。还有就是想持有，但是不懂。

像中国的一线城市的商业体系有点大，省会城市尤其是沿海发达省会城市和三线城市，第一轮商业地产开发已经过去了。但是中西部城市，尤其是现在中部城市郑州、合肥、长沙应该正是方兴未艾，西部城市现在还没有起来。开发商宁可做东部沿海发达三、四线城市，也不愿意做西部的省会城市，这跟人口数量、可支配金额有关系。泛泛地说我只能说到这个层面。包括我们现在服务的一个开发商也是抛弃原来的产业，现在进入商业地产开发，人家也说了一句话，玩商业玩不过大连万达，我占领浙江省的县，直接进入四线城市，人口按照我们现在的了解大概在15万到25万，提前先下乡，希望形成一种模式快速复制。

每个人的出发点、起点标准不一样，不好说泡沫。

王永平：中国商业地产提风险比提泡沫更准确一些，核心来讲就是供求问题。简单量的关系，商业地产大家讲了是结构性矛盾，有的城市只有四五十万人，万达建50万平方米的商业地产，你说量是不是多，我觉得肯定是多了，所以说提风险比提泡沫要好。

郭增利：商业地产谈泡沫为时尚早，从数据对比来看，一、二线城市不存在这样的问题。现在在三、四线城市盲目去扩大商业房地产，特别是政府可能都在盲目地推新城规划、老城激励，推商业房地产的项目，通过它来带动城市急剧发展，三、四线城市市场的容量应该说有脱节，进入需要谨慎。