继杭州德信楼盘房价每平方米直降3000元引发全国关注后，华北重镇河北秦皇岛也开始出现楼市降价风暴。
近日，记者在秦皇岛调查发现，一个名为“珠江道12号”的楼盘开始以“所售房源打六折”吸引购房者。该楼盘原市场价在8000~9500元/平方米，现在只需5000元左右/平方米，价格直降40%。
对此，不少业内专家指出，秦皇岛多个楼盘做出大幅降价的原因之一，是秦皇岛楼市供需结构的失衡。有关数据显示，秦皇岛楼市存销比为12，大大超过6~9的合理水平。
然而，对秦皇岛而言，楼市降价并不是最严重的事情，令市场感到“恐慌”的是，由于开发商过度开发，城市房屋存量过大，常住人口增长缓慢，崩盘的案例或将逐步增加，秦皇岛市某些区域将有演变成“鬼城”的风险。
变相降价40%
购房者却由于优惠利率取消、银行贷款额度限制等因素造成实际购买力的下降，市场供需形势发生变化，开发商为了谋求满意的销售业绩，只能在价格上做出让步。
3月19日，记者来到了位于秦皇岛开发区的“珠江道12号”。在偌大的售楼中心，零星的购房者和为数不多的销售人员，让这里显得格外冷清。
“我们现在所售房源打六折，总共有100套房左右，现在就只剩60~70套了，最小面积为168平方米，但为数不多，其他均为大户型现房销售，原市场价在8000~9500元/平方米。”现场销售人员告诉记者。
据该销售人员表示，购房时，购房者将与开发商签订购房合同，合同约定房价为目前房价的六折，也就是约为5000元/平方米，其他包括车位、契税、实际溢出面积等款项均按照合同约定的六折价计算。
举个例子来说，如果购房者要买一套196.28平方米的房子，按照原价9688元/平方米的价格计算，总房款是1901561元，而按照折后5815.98元/平方米价格计算，购房者将可以节省840000元。
但这840000元并不是购房者无需支付的。“如果要想享受六折优惠，你就得把这840000元先借给开发商，开发商将在后续的4年之内将这840000元返还给购房者。”销售人员直言道。
也就是说，“珠江道12号”促销的方式是连续4年每年返还购房人1
0%的购房款。比如这套房子总价100万元，购房人先交全款，以后每年给他返还10万元，连续返4年。
对此，有业内人士表示，这显然是开发商的资金有问题了，还有近百套房源就开始进行六折促销，这一项目的销售问题十分严重。“按照通俗理解，这确实相当于六折销售，不过这里面还有4年的返还期，从侧面能看出开发商资金压力确实非常大。”
据记者了解，“珠江道12号”的销售周期漫长，从2010年销售至今，已经历时4个年头。而漫长的销售周期主要是与其开发的大户型有关。
但在户型与市场需求不匹配之外，秦皇岛房地产的刚需也在逐年下降。根据秦皇岛统计局2012年固定资产投资数据显示，2012年全年房屋施工面积高达22397013平方米，累计比2011年同期增长23.7%，但实际商品房销售面积仅为2764488平方米，累计比2011年同期下降17.5%。
据记者调查，类似“珠江道12号”的销售困境并不是个案。据记者调查了解，在秦皇岛大打折扣的楼盘还有很多，而且准现房销售已经成为秦皇岛典型现象。
据媒体报道，去年8月开盘的花园洋房项目南岭国际均价6300元/平方米，但目前推售的高层打出了“每平方米破冰起价4995元，更享受首付6万”的广告。
而将于今年9月底交房的中铁秦皇半岛项目一期，对余下房源也推出起价5800元/平方米的特价房，但这一项目二期均价则为7050元/平方米。此外这一项目2013年全新加推的23层高层还推出一万抵五万的优惠，均价6500元/平方米。
除此以外，“买房送车位”，“买两间送一间”等优惠更是不在少数。秦皇岛一位房地产专家告诉记者，秦皇岛新房的价格普遍在8000~9000元每平方米，但今年年初出现了很大一批5000多元每平方米的房源，房地产开发商都在想尽办法回收资金。
据记者了解，“珠江道12号”隶属天洋控股旗下秦皇岛天洋房地产开发有限公司开发，2009年以来，天洋包括住宅地产、商业地产、旅游地产等房地产开发在广阔的区域中扩张，在各地的地产项目总计616万平方米已经开盘或正在建设，其中仅秦皇岛当地项目就有三个，分别为秦皇岛10万平方米“天洋银泉”高档住宅区项目，秦皇岛23万平方米“天洋·珠江道12号”水景豪宅项目、秦皇岛17万平方米“万树香堤”高品质住宅区项目。
对此，“珠江道12号”的销售人员也坦言，对于秦皇岛天洋房地产开发有限公司来说，该赚的利润也早已赚到，现在就是回收资金，因为还有几个别的项目在进行，现金流对于开发商来说很重要。
经济学家吴东华对记者表示，由于近日银行信贷持续收紧，令房企银行融资与个人房贷两个渠道同时受阻，资金面中度偏紧令开发商加速推盘回笼资金，但购房者却由于优惠利率取消、银行贷款额度限制等因素造成实际购买力的下降，市场供需形势发生变化，开发商为了谋求满意的销售业绩，只能在价格上做出让步。
库存危机
存销比，是指商品房的库存总面积与月度销售面积之间的比值，处于6到9之间被认为是比较合理的水平。
“有的开发商已经开发不起了。”一直关注地产开发商的金融业某机构张淼向记者表达了自己的看法，这几年很多房地产开发商的库存量很大，第一期、第二期的房子都卖不出去，房子全部质押在开发商自己手中，现金很难流转。
然而，高量的库存并没能抵挡房地产继续开发的脚步。根据焦点网提供的数据显示，秦皇岛整个海港区2014年的市场供应量预计为834.31万平方米，其中包括已开盘的项目原有的库存174.14万平方米、已开盘项目2014年计划新增的入市量290.30万平方米、2014年纯新盘的入市量283.43万平方米;而去年的整体供应量就高达570.53万平方米。
由此，我们不难发现，2014年又将增加260多万平方米的库存。“对于秦皇岛来说，去年供应量过大，已经出现大批项目完不成销售任务的现象，导致这两年的房子价格平均每平方米仅在7000~8000元的价格，尽管价格不高，但是房子依旧很难出手。”不少本地业内人士表示。
据本报记者了解，近年来秦皇岛的库存量、空置率一直都很高，销售周期也普遍较长。“就拿‘珠江道12号’来说，该公司在2009年、2010年就进行开发，2010年开始销售。”熟悉当地项目的一位业内人士告诉记者，时至今日，都4年过去了，房子还没有全部销售完。
