“由于秦皇岛近两年大力发展旅游地产，很多楼盘都是外地人购买，就‘珠江道12号’来说，一半的客户都是外地京津地区的人来买。”上述销售人员说道。
与此同时，据媒体报道，当地另一个房地产项目“森林逸城”中，北京客户占到六成以上，冬天入住率估计不到五成。
形成这样的特色，与秦皇岛这两年大力发展旅游地产有直接关系。
据了解，2009年，秦皇岛启动“旅游立市”战略，要求5至10年时间，把秦皇岛建成国内最佳、国际上有较大影响的旅游名城。随后，秦皇岛于2010年启动了大规模的土地出让。数据显示，当年秦皇岛4个区招拍挂土地共45宗，面积469.8249公顷，土地出让金108.88亿元，平均单价为2317元。这些土地集中在2012年、2013年入市。
据相关数据显示，截至2012年年底，仅海港、北戴河、山海关三区的商品房库存就高达635万平方米，而当年的消化量仅为156万平方米，北戴河区和北戴河新区仅成交房源1955套，面积14.5万平方米。
库存压力巨大，开发商不得不降价跑量。根据乐居对2月份秦皇岛141个在售楼盘的统计，秦皇岛在售楼盘均价约为7984元/平方米，其中112个普通住宅均价约为6469元/平方米，27个海景楼盘项目均价约为13622元/平方米，商业楼盘项目2个，均价为16750元/平方米。据业内人士统计，2014年2月份，秦皇岛超过九成项目均没有涨价。
对此，中原地产首席分析师张大伟表示，秦皇岛是典型的三四线城市，库存压力大，新区积压，价格将面临调整。
“随着宁波、杭州、山东、常州等地区楼市曝出的降价案例，这将意味着2014年整体楼市分化将愈加剧烈，在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大。”张大伟表示，而对于库存严重、人口新增放缓的城市，都有可能在最近再次出现降价。
来自秦皇岛市统计局的房地产开发数据显示，2013年秦皇岛房屋施工面积为24819143平方米，商品房屋销售面积为3025025平方米，存销比为12。存销比，是指商品房的库存总面积与月度销售面积之间的比值，处于6到9之间被认为是比较合理的水平。秦皇岛的存销比达到12，已经大大超过合理的水平。“也就是说，在不新开盘的情况下，市场可售房源可销售近一年多。但是，相比一二线城市，三四线城市的房地产市场得花更长时间来消化库存。”一位不愿具名的业内人士表示。
“鬼城”隐忧？
“城市规划的无序，使‘新城’遍地，但后续需求乏力，将使‘新城’变成‘鬼城’。”
面对高库存，秦皇岛似乎并没有意识到事态的严重性。“秦皇岛目前的房地产并没有说的这么可怕，该楼盘处于秦皇岛开发区，区域位置、交通和生态环境都很好，属于较高端楼盘。”秦皇岛市政府办公室一位李姓工作人员接受记者采访时表示。
“开盘之初定价应该在9000元以上，而且户型基本上都在160平方米以上。”上述李姓工作人员说，“这样的楼盘本身销售难度就比较大，目前来看可能项目销售进度不尽如人意，开发商着急回款。不过六折卖房始终是个例。目前从统计上看，秦皇岛房价还没有下跌这么厉害。”
与此同时，上述工作人员表示，秦皇岛房价基本上还保持稳定，但是通过各种方式打折的“隐性降价”比较普遍。
然而，据秦皇岛相关部门的监测数据显示，三月初秦皇岛在售楼盘共有139个，其中有近7成楼盘进行了打折优惠。“只要有一块地方就盖楼，这就是秦皇岛。其中，主城区海港城的房屋需求已趋于饱和，而房屋的库存量却依然巨大。”秦皇岛居民李先生对记者说道。
根据秦皇岛统计局2013年固定资产投资数据显示，2013年全年，秦皇岛固定资产投资共计7702882万元，累计比上年同期增长6.4%，其中，房地产开发投资共计2351162万元，累计比上年同期增长10.2%。
秦皇岛房地产投资占据整个固定资产投资比重的近三分之一。“如此大幅度的占比，也就是说，如果房地产一旦出现不良事件，对于整个秦皇岛的经济将带来重大影响。”吴东华指出。
据记者了解，自去年下半年起，秦皇岛许多旅游楼盘均陷入了销售困局。在北戴河新区，由于房屋滞销，不少楼盘自去年下半年已展开促销。一位基金资管公司知情人士告诉记者，秦皇岛的海滨楼盘都是非刚需产品，而经济大势不好的时候，非刚需楼盘就不好卖。
与此同时，由于秦皇岛隶属三线城市，人口本来就少，年轻人因为求职、上学等原因，选择去一二线城市寻求发展，近年来常住人口增长缓慢。加之“新城”建设导致开发商过度开发，造成城市房屋存量过大。
秦皇岛市统计公报显示，2011年年末秦皇岛全市常住人口300.62万，2012年年末全市常住人口302.16万人，一年仅仅增加1万多人。
“因此，在库存的压力下，崩盘的案例或将会增加。”一位不愿具名的业内人士表示，换句话说，如果房地产开发商一旦意识到市场风险便会从三四线城市撤离，投资房地产资金的撤出，最终将会导致房价下跌，也可能使部分城市出现烂尾楼。
由于秦皇岛旅游业的品牌效应，能够吸引外来人口购置房产，导致房企在秦皇岛的楼市开发过于激进。秦皇岛被不少人士吐槽：一年十二个月，十个月休息，二个月“杀客”。度假区马路宽敞而整洁，就是没有人。
一位金融业资深人士表示，“城市规划的无序，使‘新城’遍地，但后续需求乏力，将使‘新城’变成‘鬼城’。”
针对秦皇岛楼市发展的诸多质疑，记者还相继走访了秦皇岛市委宣传部、市发改委和房管局，但上述单位均无人对此进行回应。
