李克强总理近日在国务院常务会议上对提振消费做了相关部署，并专门提到了稳定住房消费，这是是一个相当明确的信号，房地产依然是拉动经济、稳定投资的主要行业。另外建设部有关负责人也明确，取消行政调控措施并非救市，这也表明未来房地产市场将更加“市场化”，在这样的背景下，第四季度市场将如何走？政府的房地产相关工作应该围绕哪些重点开展呢？

  一、关于当前楼市发展的几个观点

  1、央行信贷新政效应逐步释放

  央行930信贷新政是今年以来政府稳定住房消费措施中最为强有力的一项。取消限购是解决购买资格问题，而放松限贷则是解决购买力问题。

  信贷新政主要是放开了居民购买第二套普通住房的信贷限制，这就为首次改善住房需求的释放提供了条件。虽然现在银行很难批出7折的优惠利率，但首付三成这个待遇则是相当难得。此前购买第二套房的首付基本上是七成，新政增加了购房者的资金杠杆。对银行而言，鼓励银行发行MBS(住房贷款抵押证券)，解决贷款资金的循环周转问题。但MBS的落实和规模扩大还需假以时日。

  政府希望通过信贷新政来改变相对悲观的市场预期，但客观来看，目前市场的预期是由众多变量共同引导和决定的，短期不会轻易被改变。因此未来一段时间，楼市会在各类新政的刺激下有一定的反弹，但整体市场不会出现反转。

  央行信贷新政，可以在一定程度上释放改善住宅需求，部分消除此前的政策误区，有利于市场的去化，稳定市场预期。但楼市整体弱势格局不会发生太大的变化，企业去库存压力依然很大。宏观经济进入新常态，楼市也进入一个新阶段，但还不属于某种“常态”，只有企业经过充分竞争淘汰，区域市场经过人口流动的充分调配，楼市才可能进入一个相对平衡的发展态势。

  2、企业应紧抓市场窗口期加速去化

  在中央和地方出台的众多稳定住房消费政策促进下，以及其他政策的逐步释放，四季度对于城市和企业来讲可能是今年最好的收获期。但也不会出现普涨、猛涨行情，这轮市场的窗口期为谁开放？从城市、产品、企业和土地四方面分析：

  城市：四季度窗口期首先会体现在部分二线城市，其次为一线城市。比如南京，在限购限贷放松的刺激下，市场成交量迅速提升；杭州在两次限购放松和阿里上市效应的多重刺激下，也走进了小阳春；而今年以来一直表现比较稳定的武汉、合肥和郑州也将有较好的表现。对于一线城市来讲，由于限购短期内无法取消，其市场表现要稍逊一筹，但限贷放松对一线城市刚需和中高端物业的刺激也非常明显。而三四线原本就不受限购的影响，限贷放松对他们的刺激不大，所以这轮三四线城市仍将面临较大压力。

  产品：最大的窗口期将是一二线城市的中高端产品，其次一线城市的刚需住宅。从9月以来的市场表现来看也可印证，如杭州和无锡，120平米以上的中高端住宅周度成交比例呈现逐周上升的趋势；另外一线城市中，刚需产品对贷款依赖度较高，这次限贷放松也将产生积极影响。而对其他非住宅类产品，整体影响较小，甚至对商办改住宅类的产品而言，限购限贷的放松，反而是利空。

  企业：四季度还将是品牌房企的窗口期。保利、华润等多个品牌房企今年国庆黄金周期间的认购量相比去年同期翻了一翻以上。在当前市场回升的情况下，最大的受益者往往是品牌房企，再加上消费者对她们提价的预期，更会推动品牌房企的库存去化。

  土地：一二线城市住宅用地也面临出让的窗口期。政府推出相关政策，也是希望抓住今年最后一个季度的机会来完成土地出让的指标。其中三四线土地消化周期明显较长，因此，窗口期只存在于一线和部分二线城市，而且主要是住宅用地，特别是刚需和改善型住宅用地。

  但是还需要提醒的是，这次市场走势与前几轮调整后的走势有很大的不同，单纯靠政策刺激只能解决一时的信心问题，并不能解决整体市场内在的供求矛盾问题。而且，窗口期也长短不一，也许部分城市10月之后窗口就将关闭，所以企业不能过于乐观，抓住窗口期完成去化才是当务之急。

  3、房地产互联网金融将深刻影响楼市发展

  虽然限购(除北上广深等)限贷都已取消，但由于受到银行贷款额度限制，各地普通住房标准调整滞后等影响，消费者购买第二套以上改善型住房，将很难最大程度享受到信贷新政优惠。这就意味着，虽然消费者有了购房的资格，但融资方面依然受限，购房能力没有提升。面对这样的情况，作为具有改善需求的消费者希望有其他更加便捷的融资渠道。以易居中国旗下的房金所、平安集团旗下的平安好房网、搜狐旗下的首付贷等为代表的房地产互联网金融产品的出现，为普通购房者提供了银行之外的普惠融资机制，且利率与银行商业贷款基本持平，购房者负担并没有显著增加。

  对于开发商而言，在市场深度调整，项目库存压力大的情况下，其最急迫的事情就是项目销售。实现项目的销售，不但取决于开发商对项目的宣传、项目的品质、项目的户型、位置，更要取决于购房者的购房意愿和支付能力。房地产互联网金融平台恰恰可以解决购房者的支付能力问题。这对开发商回笼资金，维持健康的现金流是多么的重要，不言而喻。互联网房地产金融生态体系的日益发展和健全，无疑给房地产市场的发展带来了新的机会，让消费者在传统银行之外也找到了补充性的融资渠道，有助于市场的健康发展。

  二、对全年主要指标完成情况的预测

  如在现行政策基本稳定的情况下，今年房地产市场依然高位运行，开发投资的同比增幅估计在10%或稍高一点；商品房销售面积的同比下降仍维持在10%以内(因现行购房者绝大多数是自住性或改善需求，故对市场的波动不大)；70个大中城市的房价还是稳中有降的态势。

  市场的下行和销售的不畅，使一些企业的资金紧张甚至可能使个别企业的资金链断裂；限贷的放松，企业的降价促销，在一些地方促进了交易量的上升，但窗口期不会很长，政策松绑引发的是市场的反弹，而非反转。因此就今年四季度及稍长一点时间看，如何在供明显大于求的城市加快存量房消化；如何在房价较高的城市，促进房价的稳中有降和交易量的上升；如何使全国的市场在稳增长、调结构、惠民生、防风险之间，在房价不涨、交易正常、投资不继续下降之间找到平衡，应是业内人士和有关方面需要关注的重要问题。