三、相关建议

  1、建议组建国家政策性住房金融机构，或由中央银行对商业银行建立一个利率补偿机制，落实中央政府对居民合理的自住性购房的信贷支持，稳定住房消费，同时发挥好住房公积金在支持中低收入家庭租房和首次购房方面的积极作用。目前央行已经发文取消限贷政策，建议地方政府也尽快调整普通住房的认定标准，与央行信贷新政更好衔接，最大程度释放改善型住房购买力。

  央行新政鼓励银行通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。但客观来看，中国的MBS从政策出台到实施细则，再到有专门操作的企业主体及平台，还需要一个相对长的过程才能走上正轨。从这个意义上看，组建国家政策性住房金融机构就更加迫切一些。以此来作为“枢纽”平台，具体落实MBS的流通问题。

  2、在供明显大于求的城市，要把消化存量作为当前或今后一个时期的重要任务。除建议政府和有关单位要主动控制开发节奏、开发规模和希望开发企业以合理价格销售外，还要要探索在拆迁安置和棚户区改造安置中，在尊重被拆迁户意愿的前提下，尽量扩大货币补偿的比例，让被拆迁安置户在市场上购买和租赁合适的住房；或者由政府与开发商议定一个合理价格，开发企业让利，政府在税费上优惠，由政府组织团购，采取货币补偿的集中安置。

  建议供明显大于求的城市，对2015年保障性安居工程计划实事求是地进行规划，政府以合理的价格向开发企业和居民收购或包租一些合适的住房，减少新建的保障性住房数量。

  3、建议政府在已对行政性调控措施调整的基础上、继续充分发挥市场作用，同时建议政府要着重做好下面三方面的工作：

  首先，进一步实施分类调控。包括明确分类调控的内容，中央政府、省级政府、城市政府在分类调控中的职责，及地方政府在分类调控中的底线。中央政府在分类调控中如何加强对市场的监管和对风险的防范。如市场下行时，如何加强对商品房预售资金的监管，如何防止开发商“跑路”，如何防止前期购房者的弃房断供；如果政策调整市场回暖后，如何防止房价上涨的蔓延。如何将政务公开和做好舆论引导结合起来，稳定市场预期。

  其次，既要按照十八届三中全会的部署，积极推进长效机制的建设；又要围绕当前的形势，根据立足当前、着眼长远的原则，适时地对一些政策进行预调或微调。如轻减流转环节的税收、增加持有环节的税收，是房地产税改革和立法的趋向。在持有环节税收一时难以出台前，能否就轻减流转环节的税收先行一步。对居民为合理的改善居住条件，在一年内以小换大、以旧换新的返还个人所得税。在市场明显下行时，暂不预征土地增值税。

  再次，日前中央政府已部署了“十三•五”规划的起草工作，建议同时要求地方人民政府按照居民当前的住房现状、开发建设量及城镇化进程中外来务工人员和农业转移人口对住房的真实需求，认真编制好“十三•五”住房(含保障性住房)规划，使房地产市场按照供需总量基本平衡、结构基本合理的方向发展，纠正一些地方政府过分依赖土地财政和房地产的倾向。建议政府有关部门将2020年前解决好3个1亿农业转移人口的住房问题及其他们的支付能力作为专题研究，这对科学制定“十三五”期间的住房发展规划和落实新型城镇化规划方案至关重要。

  4、积极引导产业园区地产、商业地产、旅游地产、养老服务业等非住宅地产的发展，特别要发展居家养老、社区养老、机构养老三位一体的养老地产模式，满足老龄社会的全方位需求。这方面，各地的积极性比较高，但存在的问题或需要探索的问题也不少。特别是在快速人口老龄化的背景下，如何使新建的小区配建好养老服务设施，如何做好既有住区的适老化改造，如何通过一定的优惠政策吸引开发企业和民营资本进入老年住区的开发建设，希望政府在配套政策中具体化。另外，如何盘活上世纪90年代一些部门、央企、国企在风景较好的地方办的疗养院或培训中心，使之为旅游业和养老服务业的发展服务，也是一个值得研究的问题。