一个北京房地产商的地价成本

    地价一度被经济学界认为是房价高企的罪魁祸首之一。但实际上地价所占房价成本究竟几何？

    去年年末，北京市的开发商方如(化名)做了一笔看似并不赚钱的买卖。

    他在自己正在开发的530亩地的边上，又买进了100亩地，按照方如的话说：“这是为了保证整个区域的完整性，不能缺少那一块地。”

    2007年12月17日，在北京市顺义区5块挂牌竞价的1块地中，方如代表公司参加了竞价。方如要的那块地，就是自己正在建设区域边上的100亩，起拍价格是3240万元。在竞买过程中，有一家四川公司也对那块地紧追不舍。

    一直到挂牌截止日，两家公司还难分胜负，最后不得已进行了现场竞价。竞价当天气氛非常紧张，两家公司频繁举牌，谁也不肯放下，直到最后那块地一直飙到2.61亿元，方如的公司赢了。

    这100亩地，砸进了方如公司的2.61亿元人民币，而原来的530亩地却才花费2.2亿元人民币。方如感慨：“选地拍地就像赌博一样，压对了就成功了。”虽然地价飙升，但好在有2006年的530亩的低价地来抵消成本，才使得这笔生意还能维持下去。

    直到今天，方如依然忘不了2006年收购530亩的“英明抉择”：“连看地到拍板两个小时。”

    这530亩地原本由另一家地产公司经营，“5个股东，除了一个从事建筑工作，并不关心售楼，另外四个以前是做售楼的。”方如告诉《中国新闻周刊》。工程刚开始时，5个人挺团结，等到楼建成了，开始产生矛盾，经营不下去。为了能转手变现，就找到了方如的公司。

    当天上午10点多，方如和自己的父亲过去看地，当时这块地上的A、B区已经建成，有93套房子还没人入住。大致了解完情况，中午两家开发公司便一起吃了顿饭，席间，方如与自己的父亲并不动声色。

    饭后13时，方如的父亲当即拍板：“这笔生意成交。”出地的人先是一愣神，紧接着激动得热泪盈眶，握住方如父亲的手迟迟不肯松开。方如说，其实当初什么都没有考虑，任何的成本核算都没有，就是一拍脑袋的事情。

    这块530亩的地花了方如的公司2.2亿元，而事实上，已经建成的A、B区，经过他们绿化包装推广，价值就已达2.5亿元，可以说，方如这笔买卖赚了。

    方如告诉《中国新闻周刊》：“过去开发商的利润在200%甚至300%，现在能达到40%就已经不错了，房地产暴利是前些年说的，现在谈的是生存。”

    地价趋高，房地产商的很多成本就要靠原来的土地来均摊。

    一位在地产公司工作将近二十年的杨姓工程师向《中国新闻周刊》说，他所在的公司2004年底拿到一块地，当时楼面价为每平米3000，“整个占地60亩，当时大约是每亩600多万拿到的吧。销售面积有12.5万平米，现在已经涨到每平米8000到9000元。”地价成本3年间翻了3番。

    方如则称，“拍地后，地方政府拿钱去拆迁，将部分钱补给拆迁户，拆迁户拿着这部分钱又去找开发商买房，开发商赚了钱再去买地，这等于一个循环，最终拿钱多的还是地方政府。”

    政府部门则认为开发商是“得了便宜卖乖”。中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云告诉《中国新闻周刊》，地价对房价的推动只有当利润空间压缩到非常的程度，才会起到明显作用。“现在，房地产开发商利润水平最低也是19%，最高达到100%，甚至200%的也有。”

    谁的暴利？

    王超斌今年进京参加“两会”前，委托河南省房地产协会做了一份“房价清单”。在清单里，市场房价中，地价占23%至30%，建筑成本约占25%至30%，税负成本约占到房价的15%，房地产商利润约占10%至18%，财务成本约占8%。结论是：“地价在涨，税费在涨，如此下去，房价如何会降？”