即使有着这样的优惠措施，玫瑰郡的销售状况依然并不乐观。自从2007年8月获得预售许可证至今，611套房屋，签约量仅为101套住宅和13套商铺，退房率却高达1.31%。

有趣的是，去年在楼市狂热期中，华业·玫瑰郡的开发商曾一度因“捂盘惜售”受到北京市建委点名批评。没想到“捂”了几个月，没捂来房价狂涨，利润翻番，反捂得“门前冷落鞍马稀”。

价格为王

“现在还是价格为王的时代。刚性需求不是消失了，只是因为去年非理性的价格上涨，超出了人们的承受能力。一旦销售价格实现理性回归，就能获得不错的销售业绩。”明天地产业务发展中心业务副总监贾玉鹏认为。

这一观点得到了多个例证：位于通州临河里的金隅7090项目，喊出7500元/平方米的开盘价，实际成交均价仅7095元/平方米。相比卖到8500元/平方米的DBC 加州小镇、9000元/平方米的阿尔法社区(楼盘资料 价格 业主论坛)，这个价位比较合适，因而受到了购房者的热捧，一期推出后，迅速售罄。

3月8日，位于西四环郑常庄的大成时代中心(楼盘资料 价格 业主论坛)开盘销售，售楼处出现了北京楼市自去年下半年以来难得一见的情景—整整一天人满为患。而这一切，都是缘于这个新推出楼盘颇具吸引力的开盘价—精装修均价为13800元/平方米，最低单价11200元/平方米。这一开盘价格在西四环具有非常明显的价格优势，该项目周边的万科紫台(楼盘资料 价格 业主论坛) 售价为16000元/平方米，设计师广场(楼盘资料 价格 业主论坛)的均价则达16500元/平方米。

基于此，打折成为了业内共识。根据统计数据显示：截至2008年6月，“大部分户型的成交均价有所下降，仅有60（含）至80平方米和140平方米（含）以上户型的成交均价有所上涨。”

预言一：老盘跟着新盘走

“降价”也是需要胆量的。尤其对于老盘来说，自从今年几个老盘因降价引发老业主退房事件后，老项目即使想“降价”也会躲躲藏藏，甚至另起案名，冒充新盘。而没有“历史包袱”的新项目则大胆采用了低价入市策略。

“去年，新盘在定价时都会跟着老盘走，用老盘涨价后的价位做引导；而今年正好相反，老盘会根据新盘‘低开’的幅度调整自己的营销策略。”一位业内人士称。

预言二：“特价房”风行

目前，北京房地产市场最“时髦”的“降价”策略就是“特价房”，据某报统计，截至7月初，大致有20多个项目推出特价房。

这些“特价房” 普遍都在9折以下，甚至已经有低于8折的项目，其降价幅度已经让人瞠目结舌。但聪明的是，开发商会利用这些“特价房”在朝向、户型、楼层方面的特质，“伪装”其降价的实质，而且每次只推出极少量的房源。裘马都的营销人员告诉记者，项目每个周末会推出5 套特价房，价格平均26000元/平方米，而“非特价房”每平米则高达30000元。

位于燕莎区域的波菲特国际公寓，最高销售价曾达28000元/平方米；6月底，为了加快项目销售进度，项目推出3层H1户型的5套特价房，销售价格为19800元/平方米，相当于最高售价的7折。这5 套房转眼间销售一空，接着，项目又把3层—6层99平米的H1户型标上20800元/平方米的特价，这也仅仅相当于最高价格的7.4折。

预言三：下半年打折幅度更大

下半年，房价下降已经成为业内共识。不过业内对降价的幅度和周期都表示很难预测。业内人士认为：北京楼盘批量大幅度下降的局面很难出现，但个案深度打折的局面就会此起彼伏。“房地产是资金密集的行业，在货币政策紧缩的局面下，开发商只有通过降价销售，才能实现其资金的回笼和流转。”中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌(顾云昌博客,顾云昌新闻,顾云昌说吧)指出，目前房地产市场的种种变化，是一种理性回归的表现；现有局面下，降价销售是其最好的途径。

预言四：明年3月房价可能回暖

奥运之后，房价的走势难以判断。业内人士分析，今年下半年房价走势主要取决于政府，如果政府放松银根，房价马上就会反弹起来；如果政府持续紧缩银根，甚至出台更严厉政策的话，房价还会继续下降。而如果政府不再有动作的话，明年3月份房价就会回暖。

究其原因，2007年房价涨幅太快，透支了2008年的升值空间。但是，原材料、人力成本都在涨价，房价持续走低是不现实的。

而且，2009年入市的项目都是07年拿的土地，这些土地成本都非常高，进入市场的成本价会比08年高。