南京大学不动产研究中心主任高波教授表示，首付提高对市场和房价的影响不大，只有限购令才会对目前的市场产生较大冲击。此次新一轮调控对市场将产生怎样的影响，关键还是看接下来各地方政府的执行。

　　政府回应

　　南京将认真执行调控精神

　　“我们将认真执行国务院的调控精神。”昨夜，南京市住建委相关负责人向记者表示，国务院新的“国八条”已经明确对省会城市提出了要求，南京市将不折不扣地给予执行。在此之前，南京市“限购令”出台后一直未有实际执行，随着此次新的“国八条”的出台，南京“限购令”的落地已经只剩下时间问题。

　　江苏省住建厅相关负责人在接受记者采访时表示，江苏省也会认真执行国务院调整政策精神。不过，由于政策刚刚出台，江苏省会不会出台进一步的实施细则，尚需要等待明确。

　　二套房贷 一直在收紧 这次是质变

　　本次会议强调执行差别化房贷政策，要求未来对第二套房贷款的首付，将提高至六成。这也就意味着，原来首付已提高到5成的二套房贷款，如今又进一步收紧了。

　　200万元二套房 贷款首付增加了20万

　　此前，二套房首付是5成。2010年4月14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这一“国十条”中的差别化贷款政策，在此后的“新五条”也继续沿用执行。

　　不过，二套房6成首付的风声也是从那时就早早地传起。同样是在2010年4月，北京部分银行自主审慎地将二套及以上房首付比例提高到60%。市场也因此猜测央行要将二套房首付进一步提高到6成，被监管层否定。但如今，这一猜测成为了现实，首付6成的说法，现在已被严格要求执行。

　　那么，这对二套房贷款成本影响有多大呢？以总价为200万元的房产为例，此前，进行二套房贷款，首付需支付100万元，如今则增至120万元，增加了20万元。目前，五年以上贷款基准利率为6.40%，利率上浮10%就是7.04%，那么200万元的房产，若贷100万商业贷款，期限20年，等额本息还款方式，则月均还款7777元，共支付利息866484元。

　　首套房贷也已收紧 有的折扣缩水有的上调

　　事实上，不止是二套房在此次收紧，去年下半年以来，首套房贷款也不断悄然收紧。

　　一方面，去年底额度紧张，今年初也没有得到根本缓解，中行、兴业银行等部分银行暂缓房贷业务。

　　另一方面，仍在接受办理房贷业务的银行中，首套房的优惠利率也俨然成了稀缺品。例如，建行工作人员表示，利率方面，8.5折的优惠利率已经做不到了，现在最低只能打到9折。深发展、中信银行、兴业银行、招商银行、光大银行等银行陆续取消首套房贷8.5折利率优惠，现按照6.4%的基准利率执行。个别银行甚至将首套房贷款利率在基准利率上进行了上调，有的上调到了基准利率的1.12倍，变相暂停了房贷业务。

　　优惠利率减少，等同于增加了购房人的贷款成本。五年以上贷款基准利率为6.40%，如果打8.5折，则能优惠到5.44%。同样以200万元房产为例，贷款100万元，期限20年，等额本息还款方式，则月均还款6845元，共支付利息642807元。可是，倘若只能按基准利率进行贷款，则月均还款7397元，共支付利息775274元。这样一来，月供将增加552元，总利息支出将增加132467元。

　　当然，相比二套房贷款月均7777元，总利息866484元，首套房月供和利息支出，仍要分别少380元和91210元。

　　二套房认定 严格执行“认房又认贷”

　　记者从银行了解到，目前南京的银行没有放松对二套房的认定，依然严格执行“认房又认贷”政策。

　　这首先包括，借款人已经利用过贷款购买过一套或者以上的住房，又申请贷款来买住房，也被认定是第二套及以上住房。这就是“认贷”，通过人行征信系统贷款记录判定。

　　其次是，对于借款人首次申请利用贷款购买住房，如果在拟购房所在地房屋登记系统中也包括预售合同的登记备案系统当中，其家庭已登记有一套或者以上住房的，借款人再贷款购买的住房一定是第二套或者以上住房。这也就是“认房”，如果购房人在房产管理部门系统中登记在案已有多套房，那么不管其有没有贷款，都不算首套。

　　银行往往会让客户经理带着客户，或要求客户自己去房产局档案管理处打出证明提供给银行，以证明自己的房产实际持有套数。

　　此外，由于贷款额度的紧俏，银行目前除了严格审核是否为“二套房”外，还对房产的房龄、位置等进行考核。例如，某国有银行人士表示，如果是新房的话，可能最多给予9折优惠利率，但如果是二手房，则不仅难以拿到优惠利率，“等贷”的时间也更长。在贷款额度“僧多粥少”的情况下，眼下银行不得不提高门槛，“择优”放贷。