保障房成为今年“两会”最热的关键词,但地方政府官员提到保障房,心里多是冰凉的。签了“军令状”的地方官员像热锅上的蚂蚁,四处找钱。当社会资金尚在观望时,一些房地产上市公司却看到了其中的机会。
地方政府忙找钱
“我们现在陷入两难境地,本身商业用地就少,还要分给保障房。再加上还要控制房价,卖地收入就更少了,拿什么钱来建保障房?”看到中国证券报记者关掉录音笔后,一位人大代表、西南某市长开始大倒苦水。
该市长在参加“两会”前日程已经排满:找市财政局、税务局、住建局、人社局、银行、地产公司多次召开联席会议,试图搭建一个平台。在该市长看来,这个平台就是盘活已有的直管房等资源,把银行、地产公司、其他企业的钱引进来。
“不向社会融资肯定是完不成任务的。”他说,现在是目标重、任务急,动员老国企出地,找银行放贷,能想的办法都想了,但钱还是差得远。用他的话说,“之前没时间睡觉,现在睡不着觉。”
大规模动员会后,保障房建设有些进展:政府给优惠,企业出地或出钱参与保障房建设,老企业拿出旧的职工宿舍当房源。但未来三年,该市还有十几万套的任务。
既要尽快解决“差钱”难题,又不能饮鸩止渴。怎么办?全国人大代表、徐州市委书记曹新平对中国证券报记者表示,应该尽快建立商品房与公租房并重,经济适用住房作为适当补充的住房体系。“公租房是解决一个人没钱买房时遇到的困难。等他有了钱,就会去买别的房子了。”曹新平说,他有个初步制度设想,公租房最长租赁期为5年。
一人大代表私下说,为什么有些地方对建保障房不积极,除了资金压力外,还担心对本地房地产市场形成毁灭性打击。但有了“军令状”和问责制之后,地方政府都不敢掉以轻心。
资金暗潮涌动
“仅靠政府的力量建设保障性住房是不够的。”陕西省住建厅住房保障处处长高亚弟对中国证券报记者表示,拓展新的融资渠道迫在眉睫。
4日,国务院副总理李克强列席民建、工商联界委员的联席会议。“当时李副总理问我们民营企业是否愿意参与保障房建设?我就举手响应。”全国政协委员、深圳研祥集团董事长陈志列(微博)说。9日,陈志列兴奋地宣布了这个消息——10亿元的投资已经获得了公司董事会批准,参与深圳保障房建设。
值得玩味的是,研祥集团的主营业务是生产特种计算机的,与房地产业务没有“交叉”。在陈志列看来,这项投资很难说会有投资价值,他准备当一项公益事业来做。
“公益事业”背后是社会资本的无奈,没有一定的投资回报,保障房建设巨大的资金缺口无法吸引企业投资。
上海投资界的一位人大代表表示,虽然他个人有意愿投资保障房,但还是需要在政府要求和企业利益之间找到利益平衡点。
“全国工商联已经在筹备有关保障房的信托投资基金,但到现在还没有批复。”复星集团有关人士说,“我们有意愿投钱,但是现在没有方案,根本不知道投给谁,怎么投。”
该人士介绍,2010年底全国工商业联合会房地产商会牵头筹备的“建银精瑞公共租赁住房建设投资基金”的方案,已经报送至发改委及住建部,但这只基金的盈利模式、退出方式,由于政策细则的缺位迟迟无法落实。
自年初国开行宣布今年安排保障房贷款新增规模1000亿元后,地方政府便闻风而动。据中国证券报记者不完全统计,江西、河南、湖北、深圳、山西等地都获得了贷款或与国开行签署了保障房合作协议。
在地方政府看来,目前其他银行仍徘徊不前,争取到国开行的贷款额度,对于地方的保障房建设无疑是雪中送炭。
破解困局投石问路
保障房在保险资金眼里,可不是烫手山芋,而是一块抢而分食之的大蛋糕。平安集团董事长马明哲、中国人寿集团董事长杨超、中国人保集团董事长吴焰在“两会”上高调表态,向保障房抛出橄榄枝时,中国太平洋保险公司则先行一步,拿下险资投资保障房的第一单。
太平洋保险近日披露,“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”拟募资40亿元,用于上海市建设50万平方米公共租赁住房项目。该项目由上海地产(集团)有限公司负责建设。
太平洋保险负责人称,太保基础设施类债权收益一般为6%左右,此单设定了保底收益、但不设封顶收益的浮动利率机制。尽管目前5年期存款利率已达5%,该项目短期看,收益上优势不大,但作为保险资金,尤其对寿险资产久期往往长达15年以上的,保障房期限项目长且具有延续性,投资这一领域意味着拓宽险资的投资渠道,无疑是一个极大的利好。
据透露,中国人寿和平安的保障房投资方案也已递交保监会,如果进展顺利,急于找到投资出口的保险资金将纷至沓来。
不仅保险公司资金主动“送钱”,房地产上市公司也开始“胎动”。
停牌一天后,中天城投10日公布重大事项称,未来5年,中天城投将在贵州省内完成保障房建设投资约200亿元。这是今年以来,第一家与政府签订保障房建设框架协议的上市房地产企业。
国信证券一篇报告认为,200亿元投资将给中天城投带来约16亿元净利润,未来5年平均每年增厚业绩0.35元/股。
除了贵州,上海保障房建设摸索出“以政府出地、企业出资”的思路,运用市场运作模式整合资源,上海绿地集团、上海城投等本地房地产企业投入到保障房建设当中。以绿地集团为例,在上海地区保障房项目投资已逾100亿元。与绿地有着同样想法的大型房企,不在少数。