广西通发园别墅。 (南方周末资料图)

广西林业新村别墅群。 (王小乔/图)

　　十余年来，广西交通厅用三种模式为职工谋得了三套低价福利房。该厅210多名职工早在2000年就已经人手一套“房改房”，2004年，又以变相的低价福利购房方式，拿到通发园小区247套别墅；2008年，又几乎人手一套市场化运作的“集资房”。

　　在广西南宁这座城市的最东端，穿城而过的邕江之畔，矗立着两百多幢别墅。门牌号为“蓉茉大道77号”的这片别墅群在导航上对应的是“通发园小区”，小区门口却没挂牌子。

　　2013年4月最后一周，一名房产经纪卖出了这里的一套220平方米的双拼别墅，价格是350万元。而在2004年，第一任房主买下它时，只用了不到1/7的价钱——43万元。

　　权且拿全市住房均价作一对比——2004年，南宁市房产局信息部发布的均价是2621元/平方米；到2013年，南宁公布的房价自控目标是7632元/平方米。算下来，9年来的均价变动近3倍。即使考虑到一些抢手楼盘往往涨幅会超过均价，也不难看出，“通发园小区”的增值速度远超全市楼市。

　　买主和房产经纪都心照不宣的是，“通发园”巨大的差价源于这里是广西壮族自治区交通厅的职工别墅。210余名职工，247套别墅，几乎是人手一套。其中面积最大、400平方米的独栋别墅原价也不过是58万元。

　　恒创地产中介公司的人对南方周末记者介绍说，买家往往看中的是通发园跟普通商品房一样房产证、土地证齐全，不像常见的公务员房改房、集资房那样过户手续繁杂甚至不能过户。

　　2013年4月，南方周末记者收到一份来自广西交通厅系统内部人士的报料，声称“通发园别墅”就是一种变相的低价福利购房；而且，该厅职工早在2000年就已经人手一套“房改房”，此后的2008年，又几乎人手一套市场化运作的“集资房”。十余年来，广西交通厅用三种模式为职工谋得了三套低价福利房。

　　其实早在2005年5月，《广西经济适用房管理暂行办法》就明文禁止了已有房改房或集资房的职工再次参加集资建房；2006年8月，住建部等几部委干脆“一律停止审批党政机关集资合作建房项目”。一而再再而三的禁令，并没有阻挡多重福利分房在这个偏安一隅的自治区首府城市大行其道。

　　低价别墅群

　　合作开发在房地产业司空见惯，只是，这一次合作建成的商品别墅却悉数低价卖给了共同上级主管单位的两百余名职工。

　　通发园别墅所在的“仙葫经济开发区”，自南宁商品房市场启动以来，就一直被房地产业界标记为别墅板块。“很多别墅楼盘都在这个区域，好几个至今仍在二手市场上火爆的别墅小区都是2004年前后开盘的。”辉煌置业一家分行的营业经理杨平告诉南方周末记者，这是南宁最大的一家一二手联动房地产经纪公司。

　　在南宁市2013版地图上，仙葫窝在不太起眼的最东端，但却契合了南宁近年来“一路向东”的新城扩张战略，一半区域还毗邻着风景秀美的南宁母亲河邕江，板块内最贵的“龙胤花园”别墅就是依江而建的。

　　与“龙胤花园”一墙之隔的，正是交通厅的职工别墅小区通发园。“2004年交通厅职工结伴去踩盘时，看到隔壁的龙胤花园幢幢过百万元，回来后毫不犹豫就缴了第一期预交款。”一位交通厅职工告诉南方周末记者。

　　根据“通发园小区预交款计划的通知”等文件，房款是在两年间分9次缴齐的。

　　分配方案完全是公务员式的——按级别定大小，同级靠抽签。110套、200平方米的双拼别墅是科级和工勤职工的；一百余名处级干部能参与略大一点220平方米房的抽签；剩下25套紧挨景观带、400平方米的独栋别墅则留给了厅级。2004年8月，通发园正式开工，机关服务中心发文通知大家将第二笔预交款打给“交通厅机关修建队”。

　　彼时，用来修建通发园的近200亩土地并非广西交通厅的，而是属于交通系统内的上市公司“五洲交通”(股票代码：600368)。1998年“五洲交通”拿到地后，投资千万元把生地做成了熟地，而后一直搁置到2003年才在年报中提及合作开发之意。

　　2005年2月，“五洲交通”披露了合作方——广西交通房地产开发公司(以下简称交通地产)。前者出地，后者出钱；前者收回作价的土地款后，项目盈亏五五分担。公告没有忘记提示这是一场关联交易——作为一家以“过路费”为主要赢利来源的上市公司，“五洲交通”当年的第一大股东“广西高速公路管理局”，是直属于广西交通厅的全民所有制事业单位；交通地产当年也还没改制，是一家交通厅下属的国有企业。

　　合作开发在房地产业司空见惯，只是，这一次合作建成的商品别墅却悉数低价卖给了共同上级主管单位的两百余名职工。

　　最具戏剧性的是，2006年底，出地的五洲交通宣布终止通发园小区项目。公告将通发园项目描述得颇为惨淡：该地块地理位置较偏，即使在未来几年内，该地区房地产项目的开发销售形势依然不容乐观；项目未能按照合同规定的期限竣工，导致建设成本加大，给项目赢利带来较大的风险。

　　“当时样板房已经建好了，集资款交得差不多了。”上述交通厅职工觉得公告写得让人啼笑皆非。按照最便宜的41万元/套计算，五洲交通退出之时，集资款应该已经到位至少8000万元。

　　从账面上看，“五洲交通”似乎没有亏钱。通发园项目终止后，交通地产支付了两千万元的土地款，这是照着合作伊始每亩11万元的评估价计算出来的。五洲交通声称可从该项目中获利915万元，年利润率近10%。看起来，这笔赢利应该是用两千多万元的土地款减去一千多万的土地平整费得到的，至于当年拿地时五洲交通花了多少钱，则无从得知。

　　2008年，通发园正式落成，并为每位参与购房的职工办理了房产证和土地证。南方周末记者在南宁国土局随意查询了其中一套别墅的“土地登记卡”，2008年2月25日办理分割土地证后的三天，这套别墅已经经过“买卖变更”更换了一次权利人，2010年5月再次“买卖变更”。

　　尽管不受产权限制、买卖交易尚算活跃，这片公务员别墅群落成5年后，人气依然不旺。2013年4月21日，星期日，小区内的装修工人明显多过业主，八成别墅仍然保留着刚刚交房时的模样，没有装修。

　　关于通发园别墅，广西交通厅机关服务中心主任邱重坚对南方周末记者表示，这是五洲交通和广西交通地产公司开发的商品房，“也不只是我们交通厅的职工购买了，交通系统也有很多人买了这个小区的别墅”。