十年三套房

　　“现在这套手法听起来有问题，查起来却可能没问题。”

　　“这真是一套巧妙的低价福利房操作手法。”广西一位不愿具名的律师说。他主要为房地产公司提供法律服务。

　　一家公司提供正常出让的建设用地，一家公司提供商品房开发必需的建设资质，均是正当途径。唯一可能存在法律或政策风险的就是“定向开发”这一点了。但事实上，直到2010年，住建部才明文禁止商品房在取得预售许可证之前变相收取预订款，同时明文要求公布全部房源和价格。

　　“如果交通厅当时用自己的土地申报建设集资房，而且是建几百平方米的别墅，房改部门肯定不会批准。但现在这套手法听起来有问题，查起来却可能没问题。”这名律师如此解释。

　　彼时，广西交通厅已经是人手一套房改房。科级118平方米，处级145平方米，厅级210平方米。其中，一栋按照1998年房改成本价860元/平方米计算，一栋按照1999年房改成本价1150元/平方米计算。这片位于新民路67号的交通厅宿舍，地处南宁老的城市中心区内，毗邻南宁市人民公园，用的是交通厅大院内自己的划拨土地。

　　住着第一套房改房、等着第二套别墅房建成的广西交通厅职工们，很快又迎来了第三套“集资房”的消息。

　　2006年下半年，广西交通厅开始着手在青秀区滨湖路66号大院里再起两栋高层。这里依然是交通厅的地，其下属公路局、港务局等事业单位在此办公，职工房改房也建在了这个大院内。2006年大院内尚有1700平方米左右的空地，交通厅拿来给自己的两百余名职工运作“第三套房”。

　　第三套的地理位置当属最佳，一墙之隔便是南宁最好的“滨湖路小学”，再往前走几十米，还能依次看到南宁市政府、人民银行南宁分行、新华社南宁分社。这样的区位，集资购房价格只有1800元/平方米，甚至低于南宁当年的平均房价2900元/平方米。

　　2008年，第二套别墅商品房与第三套集资房接连完工交房。第三套的面积也不输于通发园别墅，最小的户型是四居室，180平方米。

　　不过第三套房没有产权证，无法正常买卖。时至今日，该区域的一二手房价均已过万。但是，尽管无法正常买卖，隔壁的滨湖路小学却提供了庞大的租房市场——很多家长将小学生们送到在此租房经营的“午托”中心。

　　关于第三套“滨湖路66号”的房子，广西交通厅机关服务中心主任邱重坚确认，这是用“市场运作方式”建设的职工住宅，可以办理房产证，只是目前还在走程序过程中。“完全符合自治区政府的相关规定”。

　　“市场运作方式建房”

　　这两种单位建房方式最大的区别就是，如果使用划拨土地，市场运作方式建房需要补交40%以上的土地出让金，集资房并不需要。“禁止二次参与集资房”政策并没有废止“市场运作方式建房”。

　　2005年5月，《广西经济适用房管理暂行办法》业已明文禁止了已有房改房或集资房的职工再次参加集资建房，广西交通厅的第三套房是2006年才开始建设的，为何还能面市？

　　南方周末记者前往南宁住房制度改革委员会办公室咨询，得到的答复是，滨湖路66号大院内的交通厅职工房属于“市场运作方式建房”，而非集资房。

　　这个专业名词的出现，其实还比“禁止二次参与集资房”早一年。2004年4月，广西壮族自治区出台了一个名为《市场运作方式建设住房暂行方法》相关文件，规定已有房改房的仍然可以继续参加市场运作方式建房。

　　这两种单位建房方式最大的区别就是，如果使用划拨土地，市场运作方式建房需要补交40%以上的土地出让金，集资房并不需要。所以市场运作方式建房的价格，理论上应该比同一区域的集资房贵，但比商品房便宜。

　　稍晚出现的“禁止二次参与集资房”政策并没有让“市场运作方式建房”即时废止。2005年5月，房改办的相关负责人还专门在《南国早报》上强调了两个规定“并不冲突”、“与商品房相比，市场运作建房可以降低一部分成本，有利于改善职工住房条件”。

　　“2004年之后，南宁的党政机关、事业单位、国企等多数开始采用市场运作方式建房，集资房因为受限和审批太多而越来越少。”前述不愿意具名的律师告诉南方周末记者，“不排除一些单位挂羊头卖狗肉，打着市场运作建房的旗号，实质上定的却是类似于集资房的价格。”

　　住建部政策研究中心的赵路兴对南方周末记者表示，类似做法在全国各地普遍存在，只是方式不尽相同、限制有宽有紧而已。“1998年中国停止福利分房之后，党政机关、企事业单位利用自有土地做集资建房的口子一直没有完全堵上。鉴于过去十多年保障房体系的缺失和商品房价格的暴涨，这个口子的存在有一定的合理性和必然性，但它的基本管理原则应该是等同于经济适用房的。需要警惕这种口子越开越大、一人多套甚至还有别墅的现象蔓延”。

　　南宁的市场运作建房给冲破别墅用地的禁令留下了一个可能的空间。早在2003年，国土资源部便通知“停止别墅类用地的土地供应”，要求住宅用地容积率不能低于1.0，该禁令至今未松。

　　但在广西林业厅以市场运作方式建设的职工小区“林业新村”内，南方周末记者却看到了至少百余套联排或独栋别墅。随后查询到的“林业新村”土地登记卡上，建筑容积率赫然标注着“0.88”。而在这张土地登记卡上还写着：只能用于建设职工住宅，不能用于商品房开发，不能转让。
　　“林业新村”自2006年开始建设，2010年完工。占地面积多达三十余万平方米，分成四个区域，其中的二区全部为别墅。在林业新村每栋房子的外立面上，都嵌有一块标明楼房建设单位、时间等信息的牌子，上书“建设单位：广西壮族自治区林业厅”。

　　“这里是南宁最新的房地产热门区域凤岭北，周边地块已经被各家房地产公司瓜分完毕，正在如火如荼建设之中。”提及此板块，辉煌置业的营业经理杨平一脸憧憬。“如果能够买卖，300平方米的双拼别墅估计能卖450万元左右。”

　　但据另外一位地产中介人士透露，“林业新村”目前还没有房产证，别墅办房产证的可能性不大。

　　2013年4月28日，南方周末记者前去南宁住房制度改革委员会办公室咨询，“市场运作建房能够办理房产证吗？”一位工作人员回答：“可以。”

　　“交通厅的市场运作房有房产证吗？”

　　“目前没有，在办理，但在今年之内也不会有。”

　　“为什么？”

　　“不能告诉你。”

　　南方周末 记者 王小乔